Tout savoir sur le transfert d’hypothèque

Refinancement, renouvellement, résiliation, transfert… différentes options sont ouvertes aux emprunteurs concernant leur hypothèque. Chacune de ces solutions est pensée pour répondre à une situation précise ou à un projet spécifique de l’emprunteur. Le transfert d’hypothèque est une option qui peut être avantageuse pour le demandeur. Il peut profiter des atouts de cette solution dans le cas où il vend sa maison avant le terme de son hypothèque et qu’il souhaite éviter de payer une pénalité hypothécaire. Que savoir sur le transfert de prêt hypothécaire ? Découvrez les informations concernant cette notion avec votre courtier hypothécaire. 

Qu’est-ce que le transfert d’hypothèque ?

Un nouveau projet immobilier peut vous séduire quelques années après l’achat de votre maison actuelle alors que votre terme hypothécaire de 3 ou 5 ans n’est pas encore terminé. L’une des solutions qui se présente à vous pour votre prêt hypothécaire actuel est de le garder tout en achetant une nouvelle propriété pour y déménager.

Votre courtier hypothécaire peut en effet vous conseiller de choisir la solution du transfert d’hypothèque. Cette démarche vous permet de transférer votre prêt hypothécaire vers votre nouvelle habitation. Tel qu’il est présenté, un transfert d’hypothèque peut vous paraître comme une action simple et rapide à réaliser. La faisabilité et la réussite de cette démarche nécessitent pourtant plusieurs conditions, à commencer par la présence d’une clause dans votre contrat hypothécaire qui autorise le transfert. Le transfert d’hypothèque est aussi une option possible auprès de certains prêteurs uniquement. 

Quand le transfert d’hypothèque est-il avantageux ?

Le transfert d’hypothèque est un choix éclairé, car il peut offrir plusieurs avantages. L’emprunteur a tout d’abord la possibilité de conserver les modalités de son précédent prêt hypothécaire. Le taux d’intérêt du prêt hypothécaire initial est par exemple gardé sur son nouveau contrat : il n’est aucunement influencé par les taux en vigueur au moment du transfert, surtout lorsque le marché bancaire connaît une hausse. L’un des principaux avantages du transfert d’hypothèque découle dès lors de cette situation, car cette solution permet à l’emprunteur de contracter un nouveau prêt hypothécaire pour sa nouvelle maison en conservant le taux et le terme restant de son ancienne hypothèque.

A contrario, opter pour une nouvelle hypothèque à la place d’un transfert signifie parfois que les modalités du nouveau contrat peuvent être moins intéressantes. Les taux d’intérêt du moment peuvent en effet être plus élevés. L’un des atouts du transfert d’hypothèque est donc la conservation des modalités de son précédent contrat hypothécaire, à savoir le taux d’intérêt et le terme restant. 

D’autres arguments peuvent aussi inciter les emprunteurs à choisir de transférer leur prêt hypothécaire : 

• ne pas payer de pénalités : opter pour le transfert est une solution qui vous permet d’éviter une résiliation anticipée de votre hypothèque actuelle. Lorsque vous souhaitez acheter une nouvelle propriété alors que le prêt hypothécaire ayant servi à financer votre maison est toujours en cours de terme, vous avez en effet comme autre alternative de résilier votre hypothèque. Les conséquences sont généralement de payer des frais de pénalités dont le montant peut être élevé dans certains cas. En choisissant un transfert, vous éviter le paiement de ces pénalités ;
• possibilité de bénéficier d’un montant supplémentaire avec le transfert : il peut arriver que le montant issu de la valeur de la vente de votre maison actuelle soit insuffisante pour l’achat de votre future propriété. Les banques peuvent accepter de vous octroyer un financement supplémentaire pour accompagner le transfert. Les conditions pour ce type d’opération sont néanmoins différentes par rapport à un simple transfert, sans financement supplémentaire. Certains prêteurs peuvent décider de considérer votre contrat avec 2 tranches hypothécaires distinctes, chacune avec son propre terme et son propre taux. D’autres institutions financières vont offrir un taux combiné sur une seule tranche, c’est-à-dire qu’ils vont pondérer le taux de l’ancien prêt avec le taux actuel et faire une moyenne selon la pondération de chaque tranche. Par exemple, le solde de votre hypothèque avant le transfert est de 250 000$, avec un terme restant de 22 mois et un taux d’intérêt de 3.59% alors que vous avez besoin d’un financement de 400 000$ pour la nouvelle maison que vous souhaitez acheter. La banque peut vous autoriser à réaliser le transfert et par la même occasion vous laisser à nouveau emprunter en signant un nouveau contrat pour une somme de 150 000$. Les modalités pour rembourser votre précédente hypothèque de 250 000$ sont inchangées dans le cadre du transfert. Pour les fonds supplémentaires de 150 000$, la banque peut vous proposer par contre un taux aligné généralement aux conditions en vigueur lors de la signature du contrat. 

Quelles sont les situations où l’on peut utiliser le transfert d’hypothèque ?

Le transfert d’un prêt hypothécaire est la solution appropriée pour quelques types de situation, notamment lorsque :

L’emprunteur vend sa maison et veut bénéficier des mêmes conditions de prêt pour sa nouvelle propriété

Le cas le plus courant d’un transfert d’hypothèque correspond à ce scénario. Lorsque vous souhaitez vendre votre propriété et que vous projetez d’en acquérir une autre, vous avez la possibilité de transférer l’hypothèque de la première vers la seconde si les conditions sont réunies.  Parmi les conditions demandées, il est par exemple nécessaire que la possibilité du transfert soit inscrite dans le contrat de prêt et que le taux d’intérêt de votre prêt initial ne soit pas variable.   

L’emprunteur vend sa maison et l’acheteur souhaite bénéficier des mêmes conditions de prêt

Ce cas particulier est plus connu sous le nom d’assumation d’hypothèque. Vous pourriez avoir comme projet de vendre votre maison, sans prévoir d’acquérir par la suite une nouvelle propriété. Dans ce cas, alors que votre prêt hypothécaire n’est pas encore remboursé, vous avez comme option de le transférer à l’acheteur de votre propriété. Les prêteurs sont généralement favorables à ce scénario, car le transfert n’implique aucun changement dans les modalités initiales de votre hypothèque. Hormis la modification de l’emprunteur, le taux d’intérêt et le terme de l’hypothèque sont en effet inchangés. Les parties concernées bénéficient par ailleurs d’avantages en choisissant cette solution :

• vous vendez votre maison et vous ne payez pas de frais de pénalités liés à votre hypothèque, car il est transféré à l’acheteur ;
• l’acheteur acquiert la propriété tout en profitant d’une hypothèque avec un taux d’intérêt intéressant, car les taux en vigueur au moment de l’achat de la propriété peuvent éventuellement être plus élevés, même s’il négocie auprès du même prêteur ;

Ce scénario impose néanmoins plusieurs obligations. L’acheteur du bien doit d’abord indiquer expressément qu’il consent à reprendre l’hypothèque du vendeur. La partie qui cède le bien immobilier reste ensuite responsable de l’hypothèque pendant une période assez longue après le transfert. Selon l’établissement de prêt, la responsabilité du vendeur peut être engagée dans l’hypothèque au cours des 12 mois au moins suivant la vente de la propriété. Si l’acheteur ne répond pas à ses obligations hypothécaires durant ce délai, le vendeur se voit dans l’obligation de régler la situation en remboursant à sa place. Il est possible d’avoir une lettre du créancier libérant le vendeur de toutes ses responsabilités à l’égard de la dette. 

Quelles sont les conditions à remplir pour un transfert d’hypothèque ?

La réussite d’un transfert d’hypothèque dépend de plusieurs facteurs. Ces éléments sont pour la plupart obligatoires et influent sur la faisabilité ou non du transfert d’un prêt hypothécaire :

Mon hypothèque est-elle éligible au transfert ?

Pour que votre prêt hypothécaire soit éligible au transfert, une clause y afférente doit préalablement figurer dans votre contrat de prêt. En l’absence de cette précision ou en cas d’indication contraire, une hypothèque n’est pas susceptible d’être transférée. Il est important de se référer à votre prêteur ou votre courtier hypothécaire pour être fixé sur la situation. Quoi qu’il en soit, le type de taux d’intérêt est également un indicateur crucial pouvant vous signaler si votre prêt hypothécaire peut faire l’objet d’un transfert : la majorité des banques refuse ce type de demande pour les hypothèques à taux variables. 

Existe-t-il un délai pour le transfert d’hypothèque ?

Au-delà du type de taux hypothécaire et des mentions présentes dans le contrat, le délai offert par le prêteur pour un transfert est également à connaître. Cette donnée peut être importante, car l’établissement financier est susceptible de refuser l’opération si le délai prévu n’est pas respecté. Généralement, votre prêteur vous accorde une période s’étalant entre 30 et 120 jours pour la réussite de l’opération. Au cours de cette fourchette de temps, vous devez ainsi prévoir de clôturer toutes les formalités nécessaires à la vente de votre habitation, mais aussi de satisfaire à toutes les obligations requises pour l’achat de votre nouvelle propriété.  

Que savoir sur la différence entre le prix de vente de la propriété et la balance restante sur l’hypothèque transférée ?

Un cas particulier peut se présenter dans l’hypothèse d’un transfert d’hypothèque. Ce scénario réunit un emprunteur hypothécaire qui vend sa maison et qui cède par la même occasion son hypothèque à l’acheteur du bien. Dans certaines situations, il peut arriver que le montant restant à payer sur l’hypothèque du vendeur soit moins important que la valeur de la maison. En guise d’illustration, que peut-il advenir lorsque l’acheteur acquiert la propriété à 300 000$ et prend par la même occasion en charge l’hypothèque du vendeur avec un solde restant de 150 000$ ? Dans ce cas précis, l’acheteur règle la différence au vendeur. La partie qui reprend l’hypothèque de 150.000 dollars s’engage à faire des remboursements hypothécaires au prêteur conformément au contrat et paie la différence à la partie qui cède, soit 300 000$ – 150 000$ = 150 000 $. Le vendeur perçoit ainsi 150.000 $ représentant la différence entre le prix de vente de la propriété et le solde de l’hypothèque transférée. 

Quelles sont les conditions concernant la période d’amortissement ?

Le principe même du transfert d’hypothèque repose sur le fait de conserver les modalités initiales de son prêt hypothécaire pour le financement de son nouveau bien. La période d’amortissement décidée lors de la signature du contrat pour l’achat du premier bien reste donc la même, même lorsque l’hypothèque est transférée sur la nouvelle propriété. S’il reste 9 ans sur le contrat d’hypothèque, il n’est pas possible de changer cette condition et d’amortir la nouvelle maison sur 15 ans par exemple. 

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