Tout savoir sur le prêt hypothécaire
pour votre nouvel achat de maison
Vous en conviendrez : acheter ou construire une maison fait partie des grands projets de la vie. Or, devenir « maître chez soi » nécessite beaucoup de temps, d’énergie… et d’argent! Et à moins de s’appeler Elon Musk, Céline Dion ou Jeff Bezos, peu d’entre nous pouvons acheter une propriété en argent comptant. Le prêt hypothécaire s’avère donc LA solution pour réaliser votre rêve de propriété. Voici ce que vous devez savoir sur le sujet.
Il ne faut pas se le cacher : l’achat d’une première maison se fait la plupart du temps à crédit. Ainsi, les émetteurs de prêts hypothécaires comme les banques exigent toujours une contribution de départ, qui correspond à au moins 5 % du prix d’achat de la propriété. Celle-ci s’appelle la mise de fonds, un montant d’argent que vous avez accumulé en prévision de votre acquisition. Pour le reste, un prêt hypothécaire se révèle indispensable.
D’un point de vue légal, l’hypothèque désigne un contrat de crédit qui vous lie avec une banque ou une autre institution financière (ex. : société de crédit). Ce document définit les modalités du prêt, comme la durée de remboursement et le montant des mensualités, entre autres.
Dans ce contrat, votre prêteur s’engage à vous fournir une somme d’argent négociée à l’avance. Celle-ci correspond au prix d’achat ou de construction de la propriété (maison unifamiliale, immeuble locatif, condo, chalet…), moins votre mise de fonds. Il est également possible d’ajouter un montant pour des travaux d’améliorations. La prime d’assurance prêt (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) peut être ajoutée à votre financement. En contrepartie, vous vous engagez à rembourser la totalité du prêt, avec les intérêts. Pour assurer ce financement, vous mettez votre maison en garantie. En cas de défaut de paiement, votre prêteur a ainsi le droit légitime de saisir votre propriété. Pour cette raison (et bien d’autres!), vous devriez accorder une importance élevée à la sélection de votre prêteur. Pour trouver le bon et obtenir les meilleures conditions, pensez « équipe Distinction »!
Par ailleurs, il faut comprendre qu’un prêt hypothécaire est différent des autres formes de crédit que vous connaissez. Voici quelques-unes de ses particularités :
La durée du terme permet rarement de rembourser la totalité du prêt (sauf si vous êtes très fortuné ou que vous avez acheté votre maison pour une bouchée de pain, par exemple);
Le prêteur accepte la mise en garantie de la propriété que vous comptez acheter.
Généralement, le terme d’une hypothèque (la durée de votre contrat) varie de six mois à cinq ans. Certains prêteurs proposent toutefois des contrats de plus longue durée, pouvant s’étendre sur une dizaine d’années.
Attention ici de ne pas confondre le « terme » hypothécaire avec « l’amortissement » hypothécaire, car ce dernier correspond à la période prévue pour le remboursement complet du prêt. Il est alors question de 15, 20 ou 25 ans, en moyenne.
Une maison individuelle, un immeuble, un terrain, un condo et un chalet sont généralement admissibles pour une hypothèque. Les prêteurs s’intéressent exclusivement aux habitations qui répondent à des normes techniques et légales bien définies.
Chacune des institutions financières avec lesquelles nous traitons au sein de l’équipe Prospero fixe ses propres critères.
Le processus hypothécaire suit un ordre bien défini. La première étape est la vérification de votre admissibilité, qui correspond à votre demande de préqualification et de préapprobation hypothécaire. Elle vous permet de connaître le montant maximal que vous pouvez emprunter et d’obtenir un taux d’intérêt garanti pendant une période donnée.
Un professionnel analysera vos finances personnelles avant de vous préqualifier. Cette évaluation portera notamment sur :
Votre cote de crédit;
Votre situation professionnelle;
Vos revenus mensuels;
Vos dettes;
Vos dépenses courantes.
La préapprobation hypothécaire peut être effectuée par une institution financière ou via un courtier hypothécaire (surtout ceux de l’équipe Prospero!)
Afin de vérifier votre admissibilité à une hypothèque, vous devez prouver que vous êtes financièrement et professionnellement stable. Pour faciliter l’analyse de votre profil, le prêteur ou votre courtier vous demandera de fournir divers documents, dont :
Une pièce d’identité (passeport permis de conduire etc.);
Les preuves de revenus (talon de paie, lettre de confirmation d’emploi, avis de cotisation, Relevé T4 etc.);
Les documents concernant vos actifs;
Les preuves de mise de fonds (ex. : relevés de comptes bancaire ou de placement, lettre de don, etc.);
La documentation sur la nouvelle propriété à financer (offre d’achat fiche MLS, compte de taxes foncières etc)
Les facteurs qui influencent votre dossier d’hypothèque
Croyez-en notre expérience : rares sont les prêteurs qui aiment faire affaire avec des clients à haut risque! Ils sont, au contraire, très attentifs à tous les signes qui confirment votre solvabilité financière. Pour augmenter vos chances de préqualification, gardez en tête ces éléments :
Plus votre mise de fonds est élevée (ex. : plus de 20 % du prix d’achat de votre maison)plus vous gagnez leur confiance;
Faites en sorte d’avoir prévu suffisamment d’argent pour financer les coûts d’entretien les frais de déménagement et les frais de clôture (ils ne sont pas compris dans l’hypothèque);
Rappelez-vous que le montant de l’hypothèque dépend aussi de la valeur de la propriété convoitée (pour mettre toutes les chances de votre côté soyez réaliste dans votre choix!).
En théorie, le financement hypothécaire est accessible à n’importe quel citoyen québécois ou canadien jugé solvable par les créanciers. Dans certaines situations particulières, comme celles présentées ci-dessous, la demande d’hypothèque s’accompagne de procédures particulières.
Si vous souhaitez acheter une maison, vous devez considérer les taux hypothécaires, mais pas seulement! Bien que ceux-ci soient importants, il faut également penser aux conditions. Avec votre courtier de l’équipe Prospero, vous obtenez un service « deux pour un », c’est-à-dire qu’il trouvera le meilleur taux en fonction de vos besoins et de votre situation ET négociera les meilleures conditions hypothécaires possibles.
Pour un premier achat, les prêteurs peuvent se montrer flexibles dans leurs exigences. La mise de fonds minimale s’élève entre 5 et 10 % du prix d’achat (en fonction du prix de la propriété). Vous devrez simplement prouver votre capacité à payer les frais associés à l’achat.
Pour réunir la mise de fonds, vous pouvez recourir au régime d’accession à la propriété, ou RAP. Ce programme vous autorise à prélever de l’argent (jusqu’à 35 000 $) sur vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER), et ce, sans frais ni pénalités.
Votre admissibilité au RAP dépend de plusieurs conditions, notamment :
Résider au Canada ou au Québec au moment du retrait;
Avoir l’intention d’occuper l’habitation concernée comme lieu de résidence principal dans l’année suivant l’achat;
Être en mesure de justifier le retrait par l’acquisition ou la construction d’une habitation admissible pour vous ou pour une personne handicapée qui vous est liée.
Notez que le programme RAP peut être combiné avec le programme du gouvernement fédéral « Un chez-soi abordable » et l’aide de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) si vous remplissez tous les critères d’admissibilité. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à communiquer avec un courtier de l’équipe Prospero.
Obtenir une hypothèque en travaillant à votre compte, c’est tout à fait possible!
Votre admissibilité repose sur quelques points :
Fournir des preuves de revenus déclarés pour les 2 années précédentes;
Présenter une cote de crédit favorable;
Avoir amassé une mise de fonds de 5 à 10 % du prix d’achat;
Être un travailleur autonome depuis au moins 2 ans.
Il est intéressant de savoir que certains prêteurs non-conventionnel offrent des options intéressantes au travailleurs autonomes ou propriétaires d’entreprises qui ne déclarent pas de gros revenus personnels. Nous vous invitons à communiquer avec nous afin de connaître les modalités de ces programmes
Comme vous devez vous en douter, si vous avez un historique de crédit peu reluisant en raison de retards de paiement ou d’un endettement très élevé, votre demande d’hypothèque a de fortes chances d’être refusée. Cela dit, une faible cote de crédit ne signifie pas pour autant que « votre chien est mort »! Avec l’aide d’un courtier expérimenté de l’équipe Prospero, vous pouvez monter un plan de financement basé sur votre capacité de remboursement actuelle et future.
Vous avez jeté votre dévolu sur une maison qui a besoin de beaucoup d’amour? Un prêt hypothécaire achat-rénovation est une solution intéressante pour les habitations qui nécessitent d’effectuer des travaux plus ou moins importants. Le montant de l’hypothèque comprend à la fois le prix d’acquisition et l’estimation du coût des travaux.
Prêt hypothécaire dans une situation particulière
Si vous vous trouvez dans l’une de ces situations particulières, sachez que l’équipe Prospero du cabinet Multi-Prêts Hypothèque peut vous conseiller et vous aider à réaliser votre projet.
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