Vous rêvez de devenir propriétaire, mais pour une raison ou une autre, vous désirez acquérir votre propriété sans effectuer directement une mise de fonds ? Vous vous demandez s’il existe une solution pour financer votre projet immobilier sans un apport personnel direct au Québec ?
La question est pertinente, car depuis 2012 au Canada, il faut nécessairement une mise de fonds minimale pour que votre demande de prêt hypothécaire soit considérée. Mais, puisqu’il n’y a pas de principe sans exception, nous allons vous expliquer dans ce guide les différentes options pour obtenir un prêt hypothécaire sans effectuer directement une mise de fonds et pourquoi vous pourriez vous tourner vers cette solution.
Quelle est la mise de fonds pour l’achat de votre maison au Québec ?
D’abord, la mise de fonds est cette somme d’argent que vous devez verser pour l’achat de votre bien immobilier. Votre prêteur hypothécaire se charge de déduire la mise de fonds du prix d’achat de la maison et votre hypothèque couvre le solde du prix de la maison.
Ceci étant dit, la mise de fonds minimale pour acheter une propriété de 1 à 2 logements au Québec dépend de son prix d’achat. Si le prix d’achat de l’habitation est inférieur ou égal à 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5%. Si le prix d’achat est supérieur à 500 000 $, mais inférieur à 1 000 000 $, la mise de fonds minimale revient à 5% de la première tranche de 500 000$ plus 10% du reste. Si la propriété que vous convoitez comprend 3 ou 4 logements (triplex ou quadruplex), la mise de fonds minimale sera de 10% de son prix d’achat. À partir d’un million ou plus, la mise de fonds minimale est de 20%.
Supposons donc que l’habitation que vous convoitez coûte 450 000 $. Dans cette hypothèse, votre mise de fonds minimum sera de 5% du prix d’achat, soit 22 500 $. Dans l’hypothèse que la maison coûte 700 000 $, vous devez calculer votre mise de fonds minimale en deux temps. D’abord, les 5% des 500 000 $, soit 25 000 $. Ensuite, le deuxième montant équivaut à 10% du solde restant de 200 000 $ soit 20 000 $. En additionnant les deux montants, vous verrez que votre mise de fonds minimum au total est de 45 000 $.
Est-ce possible d’obtenir votre prêt hypothécaire sans une mise de fonds ?
En règle générale, vous devez verser la mise de fonds à partir de vos propres fonds. Il est ainsi préférable d’épargner pour la mise de fonds, car cela réduira votre dette hypothécaire. Pour autant, ne pas avoir toute la mise de fonds dans son compte en banque ne vous disqualifie pas à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Vous pouvez bel et bien obtenir un tel prêt et il existe quelques solutions, plus ou moins connues, pour y arriver.
Pourquoi considérer cette avenue ?
En ayant recours à une formule de prêt hypothécaire sans mise de fonds, vous n’aurez pas besoin d’épargner pour constituer un capital de départ, ni de puiser dans vos économies personnelles. Vous avez la possibilité de financer votre achat à 100 % par l’emprunt par exemple.
Les avantages
Vous imaginez bien combien il peut être difficile d’économiser des mois ou années durant afin de disposer de la mise de fonds pour contracter un prêt hypothécaire. Le principal avantage d’obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds est qu’il vous permet d’accéder à la propriété plus rapidement, sans attendre d’avoir accumulé suffisamment d’économies. Cela peut être intéressant si vous souhaitez profiter d’une opportunité immobilière.
Un autre avantage est que vous conservez vos économies personnelles, que vous pouvez utiliser pour d’autres projets, ou pour faire face à des imprévus. Vous n’avez pas à sacrifier votre fonds d’urgence.
Par ailleurs, un prêt hypothécaire nécessite habituellement une assurance hypothécaire, qui est une garantie pour le prêteur en cas de non-paiement de l’emprunteur. Lorsque votre mise de fonds atteint 20% du prix d’achat, vous êtes dispensé de l’obligation de souscrire à l’assurance hypothécaire. Avec une mise de fonds supérieure à 20% du coût d’achat, vous avez l’avantage d’être dispensé de cette assurance SCHL.
Les inconvénients
Le principal inconvénient d’un prêt hypothécaire sans mise de fonds est qu’il vous expose à un risque plus élevé de surendettement. En effet, en empruntant la totalité du prix d’achat, vous augmentez votre ratio d’endettement, c’est-à-dire le rapport entre vos dettes et vos revenus.
Cela peut réduire votre capacité d’emprunt pour d’autres projets, ou vous rendre plus vulnérable en cas de baisse de revenus, de hausse des taux d’intérêt, ou de chute du marché immobilier.
Un autre point à considérer concerne enfin le risque de perte de valeur du bien immobilier, si le marché immobilier connaît une baisse ou une crise. L’emprunteur pourrait alors se retrouver avec un prêt supérieur à la valeur de son bien, ce qui rendrait difficile la revente.
Les différentes options possibles pour obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds
Les différentes options possibles pour obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fondsIl existe un assez grand nombre de solutions pour acquérir une maison sans débourser la mise de fonds de sa poche. Voici les options dont vous disposez :
Le love money : don familial comme mise de fonds
Il s’agit d’un don d’argent que vous recevez d’un membre de votre famille, généralement vos parents ou grands-parents, pour financer votre mise de fonds. Ce don n’est pas remboursable, et il n’entraîne pas de conséquences fiscales pour le donateur ni pour le bénéficiaire.
Il vous permet de réduire le montant de votre prêt hypothécaire, et donc les intérêts et l’assurance à payer. Vous pouvez mettre cet argent dans un compte CELIAPP ou REER et l’utiliser pour votre mise de fonds, si vous êtes admissible. Pour utiliser le don familial comme mise de fonds, vous devez fournir une lettre de don au prêteur, qui atteste de la provenance et du caractère non remboursable du don.
Le prêt familial
Il s’agit d’un prêt d’argent que vous contractez auprès d’un membre de votre famille, pour financer votre mise de fonds. Ce prêt est remboursable, selon des modalités que vous déterminerez avec le membre de votre famille. Il peut avoir un taux d’intérêt plus avantageux que celui d’un prêt personnel offert par les institutions financières.
Pour considérer le prêt d’un membre de la famille comme mise de fonds, vous devez fournir un contrat de prêt au prêteur, qui précise les conditions de remboursement et les garanties éventuelles.
Les programmes municipaux comme source de financement de la mise de fonds
Il existe un certain nombre de programmes municipaux au Québec pour financer l’acquisition d’une propriété. Ces programmes entendent attirer de nouveaux contribuables à l’instar du programme Accès Famille. Ce dernier est mis en place par la ville de Québec pour vous offrir une aide financière sous la forme de prêt qui peut atteindre 5,5% du prix d’achat du bien.
La ville de Montréal a aussi un programme d’appui à l’acquisition résidentielle. Selon votre situation, cette option peut être intéressante et vous permettre de bénéficier d’un montant forfaitaire pour l’acquisition de votre nouvelle maison en plus d’un remboursement de la taxe de bienvenue.
Le CELIAPP
Le CELIAPP est une solution qui vous permet de mobiliser des fonds pour afin de financer votre mise pour votre première maison. Vous pouvez cotiser un maximum de 40 000 $ à vie dans votre compte CELIAPP et sachez que vos rendements et gains en capitaux à l’intérieur du CELIAPP sont non imposables. Le retrait sera également non imposable, à condition que celui-ci serve à l’acquisition d’une habitation admissible.
Retirer de l’argent de sa cotisation REER
Avec le régime d’accession à la propriété (RAP), vous pouvez, en tant que premier acheteur, retirer jusqu’à 35 000$ de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) sous certaines conditions. Cette somme retirée n’est pas imposable et vous pouvez l’utiliser comme mise de fonds. Vous pouvez également combiner cette somme avec la somme d’argent puisée du REER de votre conjoint et donc utiliser jusqu’à 70 000$ en couple.
Acquérir le bien immobilier d’un proche parent
Vous pouvez bénéficier d’un don d’équité en achetant la propriété d’un membre de votre famille directe à prix réduit. Aux yeux de la banque, céder une propriété à un proche parent à prix réduit est possible et la différence entre la valeur réelle et le prix de vente convenu est reconnue comme un don.
Conclusion
Opter pour un prêt hypothécaire sans mise de fonds provenant de vos propres économies peut être une solution envisageable.
Toutefois, si cette option présente de nombreux avantages, il faut être conscient des risques et des coûts associés à ce type de prêt. Nous vous invitons à comparer les différentes options possibles avec un courtier hypothécaire.
N’hésitez pas à nous contacter pour une simulation de prêt ou pour avoir d’autres ressources utiles telles que notre calculatrice de versements hypothécaires.
