Capacité d’emprunt, tout comprendre

Au Canada, l’achat d’une propriété est dans la plupart des cas dépendant de l’obtention d’un prêt hypothécaire. Le futur acquéreur doit faire une série de démarches avant d’aboutir à l’étape finale, symbolisée par la réception des clés de sa nouvelle habitation. Prendre connaissance de sa capacité d’emprunt fait partie du processus à prévoir. Courtier hypothécaire, nous recommandons au futur acheteur de demander une préqualification hypothécaire afin de connaître sa capacité d’emprunt, avant de planifier la recherche d’une propriété adaptée à ses habitudes de vie et à ses goûts. Qu’est-ce que la capacité d’emprunt hypothécaire ? Comment la calculatrice des courtiers hypothécaires peut-elle aider à évaluer ce montant ? Tout comprendre sur la capacité d’emprunt avec les conseils de vos courtiers hypothécaires.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Pour mettre toutes les chances de votre côté afin de concrétiser votre projet immobilier, l’une des premières étapes du processus est de connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous avez la possibilité d’emprunter sous forme de prêt hypothécaire. La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir, considérant ses engagements financiers actuels et les dépenses liées à la nouvelle propriété. Les autres engagements financiers les plus courants d’un acheteur sont les prêts personnels, les locations ou les prêts auto ainsi que les soldes de cartes et marges de crédit personnelles.

Dans la pratique, un calcul des ratios d’endettement de l’acheteur est toujours indispensable pour connaître sa capacité d’emprunt. Deux indicateurs importants permettent de connaître l’état des finances d’un demandeur d’hypothèque : les ratios d’endettement ABD et ATD.

Votre capacité d’emprunt peut être calculée grâce à la calculatrice en ligne proposée par votre courtier hypothécaire. Cet indicateur dépend de plusieurs facteurs. Vos revenus, vos dépenses, votre mise de fonds et vos dettes existantes font partie des principaux éléments qui influencent la capacité d’emprunt. Les établissements de prêt utilisent généralement des ratios d’endettement ABD et ATD pour la déterminer.

Connaître votre capacité d’emprunt est d’une grande aide. Cette étape est généralement mise en avant, préalablement à l’amorçage de l’ensemble des démarches inhérentes à une demande de prêt hypothécaire. La donnée qui apparaît suite au calcul vous permet de fixer le budget potentiel pour l’achat de votre futur logement.

Connaître sa capacité d’emprunt permet à l’acheteur de mieux cibler ses recherches de propriété et de ne pas s’endetter excessivement dans le cadre de son hypothèque. Cette démarche assure donc d’être à l’abri de difficultés financières éventuelles sur le long terme, car elle aide l’emprunteur à définir le montant le plus juste pour sa mensualité hypothécaire, selon ses capacités financières du moment.

Déterminer la mise de fonds

L’emprunteur hypothécaire participe à une partie du financement de sa future propriété à travers une mise de fonds. Cet apport financier de l’emprunteur est déduit du prix d’achat de sa future maison. L’hypothèque est utilisée pour financer le solde restant à payer pour acquérir la propriété.

Le montant de cet apport demandé à l’emprunteur est exprimé en pourcentage de la valeur d’achat du bien immobilier. Un pourcentage minimum est exigé pour la mise de fonds et il dépend du prix du bien immobilier :

lorsque le logement a une valeur de 500 000 $ au maximum, le montant minimum de la mise de fonds représente 5 % du prix d’achat. Dans le cas d’une maison dont le prix d’achat est de 450 000 $ par exemple, la mise de fonds minimale de 5 % équivaut à 22 500 $. Le solde restant, soit 427 500 $, est financé grâce à l’hypothèque ;
lorsque le prix d’achat est compris entre 500 000 $ et 999 999 $, la mise de fonds minimale à produire par l’emprunteur correspond à 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, auquel est ajouté 10 % pour la portion du prix entre 500 001 $ et 999 999 $. Pour une propriété dont le prix d’achat est de 650 000 $ par exemple, l’emprunteur doit présenter une mise de fonds minimale de 40 000 $, soit 5 % de 500 000 $ et 10 % de 150 000 $. Dans ce cas, le prêt hypothécaire finance les 610 000 $ pour acheter la propriété ;
si la valeur de la propriété franchit les 1 000 000 $, le montant minimum de la mise de fonds correspond à 20 % du prix d’achat. Dans le cas d’une propriété dont le prix de vente est de 1 050 000 $, la mise de fonds minimale sera de 210 000 $. Le financement hypothécaire sera donc de 840 000 $.

Plus le montant de la mise de fonds de l’emprunteur est important, moins il aura besoin d’emprunter. Le montant de la mise de fonds proposé par l’emprunteur influence donc sa capacité d’emprunt et, finalement, la somme que la banque peut lui prêter pour son projet immobilier. Déterminer la mise de fonds a donc une importance non négligeable avant d’évaluer sa capacité d’emprunt.

L’éventualité de l’assurance prêt hypothécaire peut se présenter. Elle dépend principalement du montant de l’apport personnel du demandeur de crédit. Lorsque le montant de la mise de fonds prévue par l’emprunteur est en dessous de 20 % du prix d’achat de la maison, le prêteur hypothécaire exigera que le prêt soit assuré avec un assureur prêt.

Assurance hypothécaire : quelles sont les conditions ?

La Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement SCHL, Sagen et Canada Guaranty sont les organismes de référence en matière d’assurance hypothécaire. Un contrat d’assurance hypothèque est mis en place pour protéger le prêteur de toute éventuelle défaillance de l’emprunteur dans le cadre du remboursement de son crédit hypothécaire. Plusieurs critères sont à remplir pour être éligible à l’assurance hypothécaire. En choisissant la SCHL par exemple, l’acheteur doit respecter des conditions comme :

le prix d’achat de la propriété immobilière : il doit être de 1 000 000 $ au maximum ;
l’ensemble des dépenses prises en charge par l’emprunteur pour son logement : elles doivent représenter au maximum une proportion de 39 % des revenus bruts de son foyer. Cet indicateur est appelé également ABD ou amortissement brut de la dette. Il est calculé et vérifié avant de souscrire un prêt hypothécaire;
le rapport entre les dettes du foyer de l’emprunteur par rapport à ses revenus bruts : appelé également amortissement total de la dette ou ATD, il comprend tous les autres engagements financiers de l’acheteur ainsi que les dépenses reliées à sa nouvelle propriété. Cet indicateur est également évalué préalablement en amont d’une souscription. L’ATD ne doit pas atteindre 44 % des revenus bruts de son foyer ;
la cote de crédit : elle doit être comprise entre 650 et 680 au minimum. Cet indicateur renseigne sur le risque qu’un emprunteur présente pour les institutions financières, ainsi que sur la manière dont il gère le crédit. La cote de crédit est calculée par des agences d’évaluation du crédit ;
ne pas faire d’emprunt pour sa mise de fonds : depuis le mois de juillet 2020, il est requis des candidats à l’assurance hypothécaire SCHL de financer la mise de fonds de leur hypothèque autrement que par un prêt. L’utilisation des économies ou faire appel à un proche pour constituer la mise de fonds est donc une solution. Sagen et Canada Guaranty permettent néanmoins que la mise de fonds soit financé par un emprunt, tant que son remboursement soit inclu dans le calcul de l’ATD

Qu’est-ce que le Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) ?

Tout comprendre de la capacité d’emprunt appelle également à connaître des notions comme celle du ratio ABD ou Amortissement Brut de la Dette. Cet indicateur représente le rapport entre les dépenses et les engagements financiers reliés à la nouvelle propriété, déboursés par l’emprunteur sur une période donnée, et les revenus bruts perçus par son foyer durant la même période.

La formule utilisée pour calculer le ratio d’amortissement brut de la dette est :

ABD = Dettes et charges de logement/Revenus bruts

Les revenus bruts de l’emprunteur peuvent inclure son salaire ainsi que les éventuels revenus locatifs qu’il peut percevoir. Les allocations familiales, les revenus de pension ou d’assurance invalidité à long terme peuvent être également considéré

Les frais que constituent les dettes et les charges peuvent notamment comprendre :

les dépenses liées au remboursement de l’hypothèque, soit le remboursement hypothécaire mensuel incluant le capital et les intérêts ;
toutes taxes et charges en lien avec l’habitation de l’emprunteur : elles représentent l’ensemble des dépenses pouvant apparaître dans le cadre de la jouissance de son logement, telles que les charges de copropriété et les taxes municipales et scolaires par exemple ;
les frais liés au chauffage : des pièces justificatives des dépenses de chauffage du logement peuvent être réclamées lors du calcul du ratio. Le cas échéant, une estimation au plus juste conformément à la taille du logement, du système utilisé et de la localisation de la propriété peut être demandée.

Qu’est-ce que le Ratio d’amortissement total de la dette (ATD) ?

Le ratio d’Amortissement Total de la Dette ou ATD est un autre indicateur important. Comme le ratio ABD, calculer le rapport ATD vous permet d’avoir une idée de l’état de vos finances pour mieux vous organiser en vue de demander un crédit hypothécaire. Les ratios ABD et ATD vous permettent de connaître la situation de vos dettes et charges par rapport à vos revenus.

La formule permettant de calculer le ratio d’amortissement total de la dette est proche de celle utilisée pour le calcul de l’ABD :

ATD = Remboursement hypothécaire et autres charges liées à la propriété + autres engagements financiers/Revenus bruts

Les revenus bruts ainsi que les dettes et autres charges de logement correspondent aux mêmes caractéristiques que celles utilisées pour le ratio ABD. Pour le calcul du ratio ATD, il est donc indispensable d’inclure les autres dettes actuelles de l’emprunteur. Elles sont constituées des crédits renouvelables et des prêts personnels souscrits au nom de l’emprunteur et qui nécessitent un règlement régulier durant la période étudiée.

Ne pas oublier les frais de clôture

Une estimation de la capacité d’emprunt est réussie uniquement lorsque toutes les facettes du prêt hypothécaire sont prises en compte. Parmi les éléments à considérer se trouvent les frais de clôture. En supplément de la mise de fonds, l’emprunteur est aussi appelé à prévoir cette dépense annexe. Le coût à envisager pour les frais de clôture est non négligeable. L’hypothèque ne prend pas en charge cette dépense.

Les frais de clôture représentent l’ensemble des charges nécessaires à la conclusion de l’achat de la propriété immobilière. Sont par exemple inclus dans les frais de clôture le paiement des droits de mutation, des frais juridiques, de l’assurance titre ou encore les éventuelles interventions des professionnels dans le cadre de possibles inspections préalables à l’achat. Les frais de clôture peuvent représenter jusqu’à 1,5 % du prix d’achat de la propriété. C’est donc à l’emprunteur que revient la responsabilité de régler ces frais.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Mise de fonds, assurance hypothécaire, frais de clôture, ABD et ATD : comprendre ces nombreuses notions vous permet d’en savoir davantage sur les éléments à considérer pour évaluer votre capacité d’emprunt.

Il est possible que, après avoir fait le calcul, vous estimez que votre capacité d’emprunt est en dessous de vos attentes et que votre situation financière ne permet pas de satisfaire aux exigences des banques pour une hypothèque. Afin d’augmenter votre capacité d’emprunt en prévision d’un éventuel achat, voici quelques idées qui pourraient vous aider:

Les meilleures solutions pour accroître votre capacité d’emprunt sont notamment :

remboursez en totalité ou partiellement le solde de vos cartes et marges de crédit ;
diminuez vos dépenses ;
assurez-vous que votre cote de crédit est bonne, c’est-à-dire de 680 au minimum ;
songez à acheter une propriété moins chère. Une propriété immobilière moins chère signifie une mise de fonds moindre et des versements hypothécaires mensuels moins élevés ;
choisissez un amortissement plus long, car cette solution réduira le montant de vos remboursements mensuels.

Conclusion

La capacité d’emprunt est un indicateur important pour de nombreuses raisons. Pour les institutions financières, cette donnée permet de déterminer la capacité d’un emprunteur à rembourser un financement hypothécaire. Lorsque vous avez une forte capacité d’emprunt, vous facilitez votre dossier et vos chances sont plus grandes d’obtenir une hypothèque selon des conditions plus intéressantes. Connaître votre capacité d’emprunt vous permettra de mieux identifier le type de propriété que vous pouvez vous permettre, ce qui vous évitera de perdre votre temps à visiter des propriétés dont le prix est inadapté avec votre budget.