Au Canada, l’achat d’une propriété est dans la plupart des cas dépendant de l’obtention d’un prêt hypothécaire. Le futur acquéreur doit faire une série de démarches avant d’aboutir à l’étape finale, symbolisée par la réception des clés de sa nouvelle habitation. Prendre connaissance de sa capacité d’emprunt fait partie du processus à prévoir. Courtier hypothécaire, nous recommandons au
Tout Comprendre sur la Capacité d’Emprunt Hypothécaire
Au Canada, l’achat d’une propriété est dans la plupart des cas dépendant de l’obtention d’un emprunt hypothécaire. Le futur acquéreur doit effectuer une série de démarches avant d’atteindre l’étape finale, symbolisée par la réception des clés de sa nouvelle maison. Prendre connaissance de sa capacité d’emprunt hypothécaire fait partie du processus à prévoir. En tant que courtier hypothécaire, nous recommandons au futur emprunteur de demander une préqualification hypothécaire afin de connaître sa capacité d’emprunt, avant de planifier la recherche d’une propriété adaptée à son style de vie et à ses goûts.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt hypothécaire? Comment la calculatrice de capacité des courtiers hypothécaires peut-elle aider à évaluer ce montant? Tout comprendre sur la capacité d’emprunt avec les conseils de vos courtiers hypothécaires.
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Qu’est-ce que la capacité d’emprunt?
Pour mettre toutes les chances de votre côté afin de concrétiser votre projet immobilier, l’une des premières étapes du processus est de connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous avez la possibilité d’emprunter sous forme de financement hypothécaire. La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir, en tenant compte de son revenu annuel, ses engagements financiers actuels, des frais de logement et des dépenses courantes liées à sa nouvelle maison. Les engagements financiers les plus courants d’un acheteur sont les prêts personnels, les cartes de crédit, les locations, les frais de copropriété, ou encore les marges de crédit personnelles.
Dans la pratique, un calcul des ratios d’amortissement de l’emprunteur est toujours indispensable pour connaître sa capacité d’emprunt. Deux indicateurs importants permettent de connaître l’état des finances d’un demandeur de crédit hypothécaire: les rapports d’amortissement brut (ABD) et total de la dette (ATD). Le rapport d’amortissement est essentiel pour comprendre la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Votre capacité d’emprunt peut être calculée grâce à la calculatrice de capacité en ligne proposée par votre courtier hypothécaire. Cet indicateur dépend de plusieurs facteurs. Vos revenus, vos dépenses mensuelles, votre mise de fonds, et vos dettes existantes font partie des principaux éléments qui influencent la capacité d’emprunt. Les prêteurs utilisent généralement des ratios ABD et ATD pour déterminer votre capacité. Le revenu brut est également une variable clé qui entre dans ces calculs.
Connaître votre capacité d’emprunt est d’une grande aide. Cette étape est généralement mise en avant avant d’entamer l’ensemble des démarches inhérentes à une demande de financement hypothécaire. Le montant obtenu grâce au calcul vous permet de fixer le budget potentiel pour l’achat de votre future maison, facilitant ainsi l’accessibilité hypothécaire.
Connaître sa capacité d’emprunt permet à l’acheteur de mieux cibler ses recherches de propriété et de ne pas s’endetter excessivement dans le cadre de son emprunt hypothécaire. Cette démarche assure donc d’être à l’abri de difficultés financières éventuelles sur le long terme, car elle aide l’emprunteur à définir le montant le plus juste pour son versement hypothécaire selon ses capacités financières du moment.
Déterminer la mise de fonds
L’emprunteur hypothécaire participe au financement de sa future propriété à travers une mise de fonds. Cet apport financier de l’emprunteur est déduit du prix d’achat de sa future maison. L’emprunt hypothécaire est utilisé pour financer le solde restant à payer pour acquérir la propriété.
Le montant de cet apport demandé à l’emprunteur est exprimé en pourcentage de la valeur d’achat du bien immobilier.
Mise de fond minimale selon le prix d’achat
Un pourcentage minimum est exigé pour la mise de fonds, et il dépend du prix du bien immobilier:
- Lorsque le prix d’achat est de 500 000 $ au maximum, le montant minimum de la mise de fonds représente 5 % du prix d’achat. Par exemple, pour un prix de 450 000 $, la mise de fonds minimale est de 22 500 $. Le solde restant, soit 427 500 $, est financé grâce à l’emprunt hypothécaire.
- Lorsque le prix d’achat est compris entre 500 000 $ et 999 999 $, la mise de fonds minimale à produire par l’emprunteur correspond à 5 % de la première tranche de 500 000 $, auquel est ajouté 10 % pour la portion du prix entre 500 001 $ et 999 999 $. Par exemple, pour une propriété dont le prix d’achat est de 650 000 $, l’emprunteur doit présenter une mise de fonds minimale de 40 000 $, soit 5 % de 500 000 $ et 10 % de 150 000 $. Le financement hypothécaire finance alors 610 000 $.
- Si la valeur de la propriété franchit les 1 000 000 $, le montant minimum de la mise de fonds correspond à 20 % du prix d’achat. Par exemple, pour un prix de vente de 1 050 000 $, la mise de fonds minimale sera de 210 000 $. Le financement hypothécaire couvrira alors 840 000 $.
Plus le montant de la mise de fonds de l’emprunteur est important, moins il aura besoin d’emprunter. Le montant de la mise de fonds proposé par l’emprunteur influence donc sa capacité d’emprunt et, finalement, la somme que la banque peut lui prêter pour son projet immobilier. Déterminer la mise de fonds a donc une importance non négligeable avant d’évaluer sa capacité d’emprunt.
L’éventualité de l’assurance prêt hypothécaire peut se présenter. Elle dépend principalement du montant de la mise de fonds du demandeur de crédit. Lorsque le montant de la mise de fonds est inférieur à 20 % du prix d’achat de la maison, le prêteur hypothécaire exigera que le prêt soit assuré avec un assureur prêt. La prime d’assurance hypothécaire est alors ajoutée aux frais liés à l’hypothèque.
Assurance hypothécaire: quelles sont les conditions?
La Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL), Sagen, et Canada Guaranty sont les organismes de référence en matière d’assurance hypothécaire. Un contrat d’assurance prêt est mis en place pour protéger le prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement de son crédit hypothécaire. Plusieurs critères sont à remplir pour être éligible à l’assurance hypothécaire. En choisissant la SCHL par exemple, l’acheteur doit respecter des conditions telles que:
- Le prix d’achat de la propriété doit être de 1 000 000 $ au maximum.
- Les frais de logement (incluant frais de chauffage, impôt foncier, frais de condo) doivent représenter au maximum 39 % des revenus bruts du foyer (rapport ABD).
- Le rapport entre les dettes du foyer de l’emprunteur et ses revenus bruts (rapport ATD) ne doit pas atteindre 44 % des revenus bruts du foyer.
- La cote de crédit doit être comprise entre 650 et 680 au minimum. Cet indicateur renseigne sur le risque qu’un emprunteur présente pour les institutions financières ainsi que sur la manière dont il gère le crédit.
- Ne pas faire d’emprunt pour financer la mise de fonds. Depuis juillet 2020, les candidats à l’assurance hypothécaire SCHL doivent financer la mise de fonds autrement que par un emprunt. Utiliser les économies ou faire appel à un proche est une solution. Sagen et Canada Guaranty permettent toutefois que la mise de fonds soit financée par un emprunt, tant que son remboursement est inclus dans le calcul de l’ATD.
Qu’est-ce que le Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD)?
Tout comprendre de la capacité d’emprunt appelle également à connaître des notions comme celle du ratio ABD (Amortissement Brut de la Dette). Cet indicateur représente le rapport entre les frais de logement (y compris les frais de copropriété, impôts fonciers, frais de chauffage) et les revenus bruts perçus par le foyer de l’emprunteur.
La formule utilisée pour calculer le ratio d’amortissement brut de la dette est:
ABD = (Dettes et frais de logement) / (Revenus bruts)
Les revenus bruts de l’emprunteur peuvent inclure son salaire ainsi que les éventuels revenus locatifs. Les allocations familiales, les revenus de pension ou d’assurance invalidité à long terme peuvent également être considérés.
Qu’est-ce que le Ratio d’amortissement total de la dette (ATD)?
Le ratio d’Amortissement Total de la Dette (ATD) est un autre indicateur important. Comme le ratio ABD, le rapport ATD vous permet de mieux vous organiser en vue de demander un crédit hypothécaire. Les rapports ABD et ATD vous permettent de connaître la situation de vos dettes et charges par rapport à vos revenus.
La formule permettant de calculer le ratio ATD est:
ATD = (Remboursement hypothécaire + autres charges liées à la propriété + autres engagements financiers) / (Revenus bruts)
Ne pas oublier les frais de clôture dans le calcul de capacité
Une estimation de la capacité d’emprunt est réussie uniquement lorsque toutes les facettes du prêt hypothécaire sont prises en compte. Parmi les éléments à considérer se trouvent les frais de clôture. En supplément de la mise de fonds, l’emprunteur est aussi appelé à prévoir ces frais annexes.
Les frais de clôture représentent l’ensemble des charges nécessaires à la conclusion de l’achat de la propriété, incluant les frais juridiques, l’assurance titre, le paiement des droits de mutation, et les éventuelles inspections. Ces frais peuvent représenter jusqu’à 1,5 % du prix d’achat de la propriété et doivent être réglés par l’emprunteur.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt?
Comprendre des notions comme la mise de fonds, l’assurance hypothécaire, les frais de clôture, les ratios ABD et ATD vous permet de mieux évaluer votre capacité d’emprunt. Si votre capacité d’emprunt est en dessous de vos attentes, voici des suggestions pour l’augmenter:
- Remboursez totalement ou partiellement le solde de vos cartes de crédit et autres dettes.
- Diminuez vos dépenses mensuelles.
- Améliorez votre cote de crédit à un minimum de 680.
- Achetez une propriété moins chère pour réduire les versements hypothécaires mensuels.
- Choisissez une période d’amortissement plus longue, ce qui réduira le montant de vos paiements mensuels.
Conclusion
La capacité d’emprunt est un indicateur essentiel pour déterminer la capacité d’un emprunteur à rembourser un financement hypothécaire. Une forte capacité d’emprunt facilite l’obtention d’un taux hypothécaire plus avantageux. Connaître votre capacité d’emprunt vous permettra de mieux cibler vos recherches et de gagner du temps en évitant de visiter des propriétés hors de votre fourchette de prix.
