Tout savoir sur les pénalités hypothécaires et comment les éviter

Une hypothèque est un prêt qui assure le financement de son bien immobilier. Au Canada, le remboursement de ce type de financement peut s’étendre jusqu’à 25 ans, voire plus. Dans certaines circonstances, l’emprunteur peut être contraint de payer une pénalité en lien avec son hypothèque. Cette situation peut par exemple se présenter lorsqu’il vend sa maison et rembourse son hypothèque avant terme. Le montant de la pénalité hypothécaire peut alors se chiffrer à plusieurs milliers de dollars. Dans quels cas l’emprunteur réclame-t-il ces frais ? Comment les calculer ? Que faire pour éviter de les payer ? Découvrez avec votre courtier ce qu’il faut savoir sur les pénalités hypothécaires.

Qu’est-ce qu’une pénalité hypothécaire ?

Bien s’imprégner de certaines caractéristiques d’une hypothèque est souvent nécessaire pour mieux comprendre le fonctionnement de la pénalité hypothécaire :

L’hypothèque : un coût à supporter par l’emprunteur et des revenus perçus par le préteur

L’hypothèque permet à un emprunteur de disposer des fonds nécessaires lui permettant d’acquérir un bien immobilier. Deux parties principales s’engagent dans le cadre d’une hypothèque : l’institution financière et l’emprunteur.

Le prêteur consent à mettre de l’argent à disposition conformément à un contrat hypothécaire. Cette convention est établie selon des modalités spécifiques, notamment un taux d’intérêt et un échéancier de remboursement à respecter par l’emprunteur. Les fonds en jeu dans le cadre d’une hypothèque sont généralement importants. Le contrat est donc généralement assorti d’un remboursement à long terme, de manière à minimiser le montant de la mensualité hypothécaire que l’emprunteur s’engage à payer.

Profiter des fonds accordés par un prêt hypothécaire n’est pas un service gratuit. En mettant à disposition le montant demandé par l’emprunteur, le prêteur s’attend en contrepartie à percevoir des revenus. Le taux d’intérêt de l’hypothèque et sa durée sont des éléments essentiels. Ils permettent de calculer une certaine partie du coût payé par l’emprunteur pour son prêt.

En élaborant la convention de prêt hypothécaire, la banque connaît déjà le montant de la rémunération qu’elle va percevoir pour le prêt. Lorsque l’hypothèque est signée, le préteur s’attend ainsi à recevoir les revenus prévus tout au long du terme qui est généralement entre 1 an et 5 ans. Cette rémunération du prêteur est payée par l’emprunteur à travers ses remboursements, conformément à l’échéancier conjointement accepté par les deux parties.

Pénalités hypothécaires en cas de manque à gagner du préteur

Alors que la durée de remboursement d’une hypothèque s’étale sur plusieurs dizaines d’années, les projets ou la situation personnelle de l’emprunteur peuvent évoluer durant cette période. Lorsque l’emprunteur souhaite mettre fin à son hypothèque avant son terme, les revenus prévus par le prêteur avant la signature du contrat subissent donc une baisse, d’où l’apparition d’un manque à gagner. En raison de ce changement inopiné, l’établissement financier se voit contraint de pénaliser financièrement l’emprunteur qui initie cette modification dans l’application du contrat. Il lui est alors demandé le paiement de frais appelés pénalités hypothécaires.

Les pénalités hypothécaires sont ainsi des frais que les emprunteurs ont à payer à leur prêteur en cas de résiliation anticipée d’un contrat de prêt hypothécaire. Elles sont imposées par les prêteurs pour compenser les pertes de revenus qu’ils subissent, par exemple lorsque les emprunteurs remboursent leur prêt plus tôt que prévu. Par le passé, la presse a déjà fait état de pénalités hypothécaires avoisinant la bagatelle de 30.000 $.

Dans quel cas une pénalité hypothécaire peut-elle s’appliquer ?

De nombreuses situations peuvent mener au paiement d’une pénalité hypothécaire. Généralement, les emprunteurs sont poussés vers la décision de résilier leur hypothèque lorsqu’ils perçoivent une rentrée d’argent importante et imprévue. L’un de leurs principaux objectifs dans une telle situation est de se délester d’une charge récurrente inscrite dans leur budget. Si cette initiative est judicieuse, ils s’exposent néanmoins aux pénalités hypothécaires.

Les situations pour lesquelles une pénalité hypothécaire peut être exigée peuvent varier selon les modalités de l’hypothèque. Les cas les plus fréquents où une pénalité hypothécaire est appliquée incluent notamment :

Le transfert d’hypothèque :

Le transfert d’hypothèque est une option offerte à l’emprunteur pour déplacer son prêt hypothécaire en cours de remboursement vers une autre institution financière. Des modalités plus attractives auprès du nouvel établissement peuvent motiver une telle décision, telle qu’une réduction du montant de la mensualité ou un taux d’intérêt plus intéressant.

Si le transfert d’hypothèque peut être une option intéressante pour les emprunteurs qui souhaitent économiser de l’argent sur leur prêt long terme, cette opération peut occasionner le paiement de frais divers, dont une pénalité hypothécaire.

Le paiement de la pénalité dépend des clauses du contrat du prêt initial. Il est donc important de bien comprendre les coûts et les avantages potentiels du transfert d’hypothèque avant de prendre une décision. Si vous transférez votre hypothèque à une autre institution financière avant la fin du terme, vous êtes susceptible de devoir payer une pénalité.

Un remboursement anticipé de l’hypothèque :

Un remboursement anticipé de votre hypothèque signifie que vous remboursez en totalité ou en partie votre prêt avant la fin du terme prévu dans le contrat. Différentes raisons peuvent motiver votre démarche, telle qu’une augmentation de revenus ou la vente de votre propriété. Dans la pratique, le remboursement anticipé peut être effectué soit en payant une somme forfaitaire ou en effectuant des paiements supplémentaires, non prévus dans les modalités de votre hypothèque.

Votre prêteur peut alors vous facturer des frais de pénalité hypothécaire pour compenser la perte des intérêts qu’il aurait perçus si vous maintenez le remboursement du prêt comme prévu jusqu’à son terme. Avant de signer votre contrat hypothécaire, vérifier les conditions de remboursement anticipé est donc important avant de vous décider.

Un refinancement hypothécaire :

Le refinancement hypothécaire consiste à remplacer une hypothèque existante par un nouveau prêt hypothécaire. Vous pouvez prendre la décision de refinancer votre hypothèque pour financer divers projets, comme réaliser des travaux de rénovation, utiliser les fonds pour régler des dépenses imprévues ou pour rembourser des dettes.

Lorsque vous refinancez un prêt hypothécaire, vous devrez soumettre une nouvelle demande de prêt hypothécaire et fournir des informations sur votre situation financière. Les prêteurs examineront votre crédit, vos revenus, vos actifs et vos dettes pour déterminer si vous êtes admissible au refinancement et pour évaluer le risque de vous accorder le prêt. Le paiement des pénalités hypothécaires est généralement à prévoir pour un refinancement hypothécaire.

Comment calculer les pénalités hypothécaires ?

Les pénalités hypothécaires sont calculées en fonction de plusieurs facteurs, comme la durée restante du terme de l’hypothèque, le taux d’intérêt appliqué au prêt et la méthode utilisée par la banque ou l’institution financière. Les banques choisissent généralement entre 2 méthodes de calcul et adoptent celle qui donne le montant le plus élevé :

Le montant représentant 3 mois d’intérêt

Cette méthode est l’une des plus courantes pour le calcul des pénalités hypothécaires. Appelée méthode des trois mois d’intérêt, elle est calculée rapidement en multipliant la somme que l’emprunteur a à payer sur son hypothèque par le quart du taux d’intérêt de son prêt, les trois mois représentant le quart d’une année.

Dans le cas d’un emprunteur qui souhaite rembourser 200.000 $ par exemple, avec un prêt dont le taux d’intérêt est de 5,59 % par an ou 0.0559, la pénalité hypothécaire est calculée selon la formule :

200.000 x (0,559/4) = 2.795 $.

Le différentiel du taux d’intérêt ou DTI

La méthode utilisant l’écart entre les taux d’intérêt peut également être utilisée pour calculer les pénalités hypothécaires. Ce mode de calcul utilise plusieurs éléments supplémentaires, dont le taux d’intérêt appliqué au moment du calcul pour une hypothèque équivalente à celle de l’emprunteur. Le préteur calcule alors la totalité des intérêts impayés avec le taux initial et le taux au moment du calcul et fait la différence entre les montants obtenus.

Par exemple, un emprunteur souhaite rembourser 200.000 $ alors qu’il lui reste 36 mensualités à rembourser sur son prêt signé avec un taux d’intérêt de 6 %. Au moment du calcul, le prêteur identifie un taux de 5.59 % pour un prêt équivalent. Le calcul du différentiel du taux d’intérêt est donc réalisé selon la formule :

(6 % – 5.59 %) / 12 mois = 0.41 % / 12 mois = 0.034166 %

Ce différentiel est ensuite utilisé pour calculer le montant à payer :

0.034166 % x 36 mois x 200.000 $ = 2.460 $

Les frais de pénalité hypothécaire à envisager selon le calcul du DTI sont de 2.460 $.

Variation du calcul d’une institution financière à l’autre

Chaque banque calcule applique une méthode de calcul qui lui est propre pour évaluer les pénalités hypothécaires. Ces frais peuvent aussi être basés sur le coût d’opportunité pour l’institution financière. Lorsque tel est le cas, la banque réalise les deux calculs et peut imposer le choix du montant le plus élevé entre celui évalué avec les trois mois d’intérêt et l’autre avec le DTI.

Comment éviter les pénalités hypothécaires ?

Plusieurs conseils sont à connaître pour éviter le paiement d’une pénalité hypothécaire. Il est avant tout indispensable de bien comprendre les termes de son contrat hypothécaire et de réfléchir soigneusement sur les modalités avant de signer. À ce stade, il est toujours recommandé de :

Choisissez un terme hypothécaire selon vos capacités de remboursement et vos besoins

Les hypothèques ont des termes allant de 6 mois à 5 ans ou plus. Choisir un terme qui convient à vos besoins financiers est judicieux. Le choix de la durée de votre hypothèque doit être basé sur votre capacité de payer les versements hypothécaires mensuels. Si vous choisissez une période plus longue, les versements mensuels seront plus faibles, mais vous paierez plus d’intérêts au fil du temps. Il est conseillé de ne pas souscrire à un terme plus long que nécessaire.

Choisissez une hypothèque selon la flexibilité

Les hypothèques à taux variable ou les hypothèques ouvertes offrent des modalités plus flexibles, notamment en termes de remboursement anticipé. Avec ce type d’hypothèque, vous pouvez éviter les pénalités hypothécaires, car ces offres vous permettent de rembourser une partie ou la totalité du prêt sur des périodes prévues dans le contrat, sans pénalité. Cette option est ainsi à considérer si vous êtes préoccupé par les pénalités hypothécaires.

Une fois votre bien acquis, vous êtes engagé à rembourser votre hypothèque selon les modalités du contrat. La marche à suivre pour éviter le paiement des pénalités hypothécaire est notamment de :

Respectez votre limite de remboursement anticipé :

Les contrats hypothécaires peuvent également prévoir un montant de remboursement forfaitaire que vous pouvez payer pour un remboursement anticipé. Ces paiements peuvent être réalisés selon des périodes annoncées dans le contrat. Assurez-vous de ne pas dépasser cette limite de remboursement anticipé pour éviter les pénalités.

Évitez de rembourser votre hypothèque avant la fin du terme :

Les pénalités hypothécaires s’appliquent généralement lorsque vous remboursez votre hypothèque avant la fin du terme. Essayez donc d’éviter de rembourser votre hypothèque avant la fin du terme, à moins que cela ne soit absolument nécessaire.

Évitez de transférer votre hypothèque avant la fin du terme :

Si vous devez transférer votre hypothèque avant la fin du terme, vous pourriez être soumis à des pénalités. Essayez donc de planifier soigneusement vos projets et de ne pas transférer votre hypothèque.

Conclusion

La pénalité hypothécaire est une somme d’argent que vous devez payer à votre prêteur hypothécaire si vous remboursez votre hypothèque avant la fin de son terme ou lorsque vous ne respectez pas les modalités du contrat. Elle est généralement calculée en fonction de la différence entre le taux d’intérêt que vous avez accepté de payer et le taux d’intérêt du moment que le prêteur applique pour accorder une hypothèque.

Les pénalités hypothécaires peuvent faire partie des critères importants pour le choix de votre préteur ou du type d’hypothèque que vous souhaitez souscrire. Les prêteurs hypothécaires doivent divulguer des informations sur ces frais dans les contrats et les calculer conformément à la loi.

Pour éviter les pénalités hypothécaires, il est important de bien comprendre les termes et les conditions de votre contrat hypothécaire. Vous devez par ailleurs vous assurer que vous êtes en mesure de respecter les conditions du contrat. Si vous envisagez de rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation, il est recommandé de parler à votre prêteur hypothécaire pour discuter des options de remboursement anticipé et des frais qui pourraient être applicables.