Vous voulez déterminer le montant raisonnable que vous pouvez consacrer à l’acquisition de votre habitation ? Vous désirez connaître votre ratio d’endettement ? En effet, si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire, il est très important de connaître cet indicateur.
Dans ce blog, vous découvrirez ce ratio et ses différentes déclinaisons, comment calculer le vôtre et surtout, quelle est la norme admise dans le cadre d’un prêt hypothécaire au Québec.
Qu’est-ce que le ratio d’endettement ?
Le ratio d’endettement est une formule qui facilite la détermination des capacités financières théoriques d’un emprunteur et, partant de cela, son aptitude à rembourser un prêt, en l’occurrence, un prêt hypothécaire.
Un ratio d’endettement est un pourcentage établi selon des calculs en lien avec vos dépenses et vos revenus. Nous aborderons deux types de ratio d’endettement : le premier, le ratio de l’amortissement brut de la dette et le second, le ratio de l’amortissement total de la dette.
Comprendre le ratio ABD
Le ratio de l’amortissement brut de la dette (ABD) sert à établir le pourcentage que vos dépenses fixes liées à votre habitation représentent par comparaison à vos revenus. Ces charges sont parfois appelées frais d’occupation et incluent mensualités hypothécaires ou loyer si vous n’êtes pas propriétaire, la taxe scolaire et municipale, les frais de chauffage annuels, mais aussi, le cas échéant, la moitié des frais de condo annuels.
Comprendre le ratio ATD
L’ATD, le ratio de l’amortissement total de la dette, sert à établir le pourcentage que le coût total de vos frais d’occupation et de tous vos autres engagements financiers annuels représente en comparaison à votre revenu annuel.
À l’évidence, le ratio de l’amortissement total de la dette permet d’avoir un portrait plus fidèle et plus complet de la situation financière de l’emprunteur. En effet, il indique si vous avez ou non la capacité financière nécessaire pour assumer toutes vos dépenses courantes et même pour faire face à un imprévu.
La méthode de calcul des ratios
Voyons à présent la formule pour calculer ces deux ratios. Vous pouvez bien sûr utiliser le calculateur de la SCHL pour déterminer votre ratio d’endettement.
Calcul de l’ABD
Pour calculer votre ratio ABD, vous prenez les éléments qui constituent vos frais d’occupation, c’est-à-dire les taxes municipales et scolaires, les frais de chauffage, vos mensualités hypothécaires calculées avec le taux de qualification, soit le taux réel de votre contrat + 2% et si applicable, 50% des frais de condos annuels.
Le montant obtenu est ensuite divisé par votre revenu brut et ensuite multiplié par 100 afin d’avoir le pourcentage de votre ratio d’endettement. C’est comme cela que vous obtenez le ratio ABD.
Admettons donc à titre d’exemple que Monsieur Sparrow a des mensualités hypothécaires, calculées avec son taux de contrat + 2%, de 1250 $. Ses mensualités hypothécaires totales annuelles seront donc de 15 000 $. À cette somme s’ajoute ses taxes municipales de 7 090 $, ses taxes scolaires de 1 000$, ses frais de chauffage annuels qui avoisinent 1 780 $.
En supposant que Monsieur Sparrow n’ait pas de frais de condos à payer, ses frais d’occupation seront de 24 870$. Si son revenu annuel brut est de 75 000 $, il faudra diviser les 24 870 par 75 000 et ensuite multiplier le résultat par 100. On obtient donc 24 870 /75000=0.3316 x 100 = 33,16%.
Suivant cet exemple, le ratio de l’amortissement brut de la dette de Monsieur Sparrow sera de 33,16 %. Ce ratio est bien loin derrière le maximum de 38,99% exigé par la plupart des institutions financières. Les chances que cette demande puisse aboutir sont donc importantes. La règle des assureurs prêts SCHL, Sagen et Canada Guaranty est d’accepter au maximum des hypothèques avec 39% d’ADB et 44% pour l’ATD.
Calcul de l’ATD
En ce qui concerne l’ATD, le calcul est sensiblement le même sauf que l’on tient compte de l’ensemble des engagements financiers annuels et non plus uniquement des frais d’occupation. Ainsi, en plus des éléments qui composent les frais d’occupation, on y ajoute les autres engagements financiers annuels du prêteur. On multiplie le montant obtenu par 100 qu’on divise par le revenu annuel brut pour obtenir le ratio de l’amortissement total de la dette.
Imaginons que Monsieur Sparrow s’intéresse plutôt à son ratio d’amortissement total de la dette. En plus des lignes qui composent ses frais d’occupation que nous avons chiffré à 24 870 $, il devra y ajouter la dette annuelle pour son prêt automobile qui s’élève dans son cas à 5 200 $, en plus de sa dette annuelle de 1 180 $ pour un prêt personnel qu’il a contracté, plus un pourcentage du solde de ses cartes de crédit qu’on estime à 1000 $, car la banque calcule en général 5 % du solde impayé de la carte ou de la marge de crédit comme paiement mensuel. Le total de ses engagements financiers annuels sera donc de 32 250 $ que nous multiplierons par 100 avant de diviser par son revenu annuel brut. On aura donc 3225000/75000= 43%.
Dans cette hypothèse, le ratio de l’amortissement total de la dette de monsieur Sparrow est de 43 %. C’est un score qui se trouve dans la limite acceptable, car inférieur à 44%. C’est un bon score à tous les coups parce qu’en dessous de la limite de 44% pour un prêt assuré. Si par contre, il s’agit d’un prêt conventionnel, bien que la norme soit aussi de 44%, il faudra tenir compte de certains éléments comme le pourcentage de la mise de fonds.
Comment interpréter le ratio de l’endettement ?
Dans l’exemple que nous avons vu, Monsieur Sparrow a un ratio ABD de 33 % environ et un ratio ATD de 43 % environ. Cela indique que 33 % de son revenu annuel brut est utilisé en frais d’occupation. Ses frais d’occupation et ses autres dettes courantes couvrent par contre 43% de son revenu annuel brut.
Quel est le bon taux d’endettement ?
Le bon taux d’endettement est logiquement le taux le plus bas possible du moment qu’il reste inférieur aux 39% pour l’ABD et 44% pour l’ATD. Les préteurs trouvent cela excellent et estiment que ce ratio montre votre aptitude à bien gérer vos dépenses quotidiennes, ce qui présage de votre capacité à rembourser vos dettes sans souci ni pénalité.
Selon la réglementation au Canada, le ratio de l’amortissement brut de la dette doit se situer en dessous de 39% pour que votre demande de prêt hypothécaire puisse se qualifier selon les normes générales des institutions financières. Quant au ratio ATD, il ne doit pas être supérieur à 44 %. Ces limites sont importantes bien qu’elles peuvent varier très légèrement d’une institution financière à une autre.
Conclusion
Votre ratio d’endettement est un facteur important dans votre processus d’obtention d’un prêt hypothécaire. Il est déterminé lors de votre préqualification à un prêt hypothécaire.
De bons ratios ABD et ATD renforcent votre crédibilité et vous donnent assez d’informations, notamment sur le montant maximal que vous pouvez emprunter. Connaître à l’avance ces ratios vous permettra aussi d’engager au besoin les actions nécessaires pour les faire baisser par exemple. Il est néanmoins important de garder à l’esprit qu’avant la finalisation de l’hypothèque.
Le rôle du test de résistance est d’évaluer si les acheteurs potentiels peuvent payer leur prêt hypothécaire existant dans le cas où les taux d’intérêt augmenteraient, et ce, à un taux d’intérêt admissible ou à un taux de référence déterminé par le gouvernement. Le taux admissible est généralement plus élevé que les taux d’intérêt affichés en vigueur.
