Refinancement hypothécaire: 3 Questions essentielles à poser à votre courtier avant de signer

# Refinancement hypothécaire : comment savoir si c’est la bonne stratégie pour vous?

Oui, un refinancement hypothécaire peut permettre d’accéder à la valeur nette de votre propriété, de réorganiser certaines dettes ou de modifier votre financement. Mais la question importante n’est pas simplement : « Combien puis-je emprunter? » C’est plutôt : « Qu’est-ce que ce refinancement va réellement changer dans ma situation? »

Au Québec, un refinancement peut prendre différentes formes et les coûts associés peuvent varier considérablement selon votre hypothèque actuelle, votre situation financière, la valeur de votre propriété et le type de financement recherché.

Avant de faire une demande, il est donc utile de regarder le dossier dans son ensemble : votre objectif, le coût de sortir de votre hypothèque actuelle, le montant dont vous avez réellement besoin et l’impact du nouveau financement sur vos paiements et votre endettement.

Dans quelles situations un refinancement hypothécaire peut-il être envisagé?

Le refinancement consiste généralement à revoir le financement adossé à une hypothèque sur votre propriété afin d’obtenir des fonds supplémentaires ou de modifier certaines modalités de votre dette.

La valeur nette de votre propriété correspond essentiellement à sa valeur moins les sommes qui y sont associées, comme le solde hypothécaire et certaines autres dettes adossées à une hypothèque. Elle peut augmenter lorsque vous remboursez votre capital ou lorsque la valeur de la propriété augmente. (canada.ca (canada.ca))

Parmi les raisons fréquemment associées à un refinancement, on retrouve notamment :

• consolider certaines dettes;
• financer des rénovations importantes;
• dégager des liquidités pour un projet;
• réorganiser plusieurs dettes adossées à la propriété;
• utiliser une partie de la valeur nette de la maison pour un projet d’investissement;
• revoir la structure du financement lorsque la situation financière a changé.

Cela ne signifie toutefois pas qu’un refinancement est automatiquement approprié. Transformer une dette en dette adossée à votre propriété peut modifier le niveau de risque et le coût total du financement.

Combien puis-je réellement retirer de ma propriété?

Le montant accessible dépend notamment de la valeur de la propriété, des dettes qui y sont associées et de votre capacité à obtenir le nouveau financement.

Une première estimation consiste à regarder la valeur nette disponible. Toutefois, la valeur nette ne correspond pas nécessairement au montant que vous pourrez retirer.

Par exemple, une propriété ayant pris de la valeur peut sembler offrir beaucoup d’équité, mais votre revenu, vos autres dettes, votre dossier de crédit et les critères du prêteur peuvent limiter le montant de financement accessible.

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada indique qu’en règle générale, les institutions financières peuvent permettre d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de la maison sur la valeur nette, selon le produit et les conditions applicables. (canada.ca (canada.ca))

C’est pourquoi une estimation de la valeur de votre maison ne suffit pas à déterminer votre capacité réelle de refinancement.

Pourquoi la pénalité de mon hypothèque actuelle est-elle si importante?

Parce qu’une pénalité de remboursement anticipé peut changer complètement le calcul financier d’un refinancement.

Si vous mettez fin à votre hypothèque avant la fin de son terme, votre prêteur peut imposer une pénalité. Le montant dépend notamment de votre contrat, du solde, du temps restant au terme et de la méthode de calcul prévue par le prêteur. Dans certains cas, la pénalité peut représenter plusieurs milliers de dollars. (canada.ca (canada.ca))

Il faut donc éviter de comparer uniquement :

La comparaison pertinente ressemble plutôt à :

Dans un dossier de refinancement, je regarderais donc d’abord le coût réel de quitter l’hypothèque actuelle avant de m’attarder uniquement au taux proposé.

Une pénalité n’est pas nécessairement la même d’un dossier à l’autre

Deux propriétaires ayant le même solde hypothécaire peuvent recevoir des estimations de pénalité différentes.

Le calcul peut notamment dépendre du type d’hypothèque, du taux prévu au contrat, du temps restant au terme et des modalités particulières du prêteur. L’ACFC précise également que la méthode de calcul varie d’un prêteur à l’autre. (canada.ca (canada.ca))

Avant de bâtir un scénario de refinancement, il est donc préférable d’obtenir le montant de pénalité directement du prêteur.

Faut-il refinancer pour consolider ses dettes?

Parfois, oui, mais il faut comparer le coût total et non seulement le paiement mensuel.

La consolidation peut permettre de regrouper certaines dettes dans un financement adossé à une hypothèque sur la propriété. Cela peut simplifier les paiements et, selon le dossier, modifier le coût d'emprunt.

Mais il existe un piège fréquent : prendre une dette qui devait être remboursée relativement rapidement et l’intégrer à une hypothèque amortie sur plusieurs années.

Un paiement mensuel plus faible ne signifie donc pas nécessairement que la dette coûtera moins cher au total.

Exemple simple

Supposons qu’un propriétaire ait plusieurs dettes et envisage d’en inclure une partie dans son refinancement.

Il faut alors comparer au minimum :

• Solde des dettes actuelles, pour connaître le montant réellement consolidé
• Taux actuels pour comprendre le coût du financement existant
• Nouveau taux pour mesurer le changement
• Durée restante des dettes car une dette courte peut devenir une dette beaucoup plus longue
• Amortissement du nouveau prêt car il influence fortement les intérêts totaux
• Pénalité hypothécaire car elle peut réduire ou annuler les économies
• Frais de refinancement car ils doivent être intégrés au calcul
• Paiement mensuel, important pour votre budget, mais insuffisant à lui seul

La bonne question n’est donc pas uniquement : « Combien vais-je économiser par mois? »

Il faut aussi demander : « Combien cette stratégie me coûtera-t-elle au total et combien de temps faudra-t-il pour rembourser la nouvelle dette? »

Refinancement, marge de crédit hypothécaire ou deuxième financement : quelle différence?

Ces solutions peuvent répondre à des besoins différents et ne devraient pas être comparées uniquement selon leur taux.

Refinancement

Le financement hypothécaire est restructuré afin d’obtenir, selon le dossier, un montant plus élevé ou de nouvelles modalités.

Cette solution peut être envisagée lorsqu’un propriétaire souhaite accéder à une somme importante ou réorganiser son financement.

Marge de crédit hypothécaire

Une marge de crédit hypothécaire permet d’emprunter sur la valeur nette de la propriété selon les modalités du produit.

Elle peut notamment être utilisée pour certains projets, des rénovations ou la consolidation de dettes. Toutefois, une marge hypothécaire comporte des risques : son taux peut varier et votre propriété sert de sûreté pour le financement. (canada.ca (canada.ca))

Deuxième hypothèque

Une deuxième hypothèque peut permettre d’obtenir du financement sans nécessairement remplacer immédiatement la première hypothèque.

Elle peut donc faire partie des scénarios à étudier lorsque la rupture du financement existant entraînerait des coûts importants.

Le choix dépend du dossier. Le montant recherché, l’hypothèque actuelle, le crédit, les revenus, l’objectif du financement et l’horizon prévu dans la propriété peuvent tous modifier l’analyse.

Pourquoi deux propriétaires avec la même valeur de maison peuvent-ils recevoir des solutions différentes?

Parce que la valeur de la propriété n’est qu’un élément du dossier.

Deux propriétaires peuvent posséder des maisons de valeur similaire, mais avoir des situations complètement différentes.

Par exemple :

• l’un peut avoir un revenu salarié stable;
• l’autre peut être travailleur autonome;
• l’un peut avoir peu de dettes;
• l’autre peut avoir plusieurs obligations mensuelles;
• l’un peut vouloir rénover sa propriété;
• l’autre peut vouloir investir;
• l’un peut être près du renouvellement;
• l’autre peut avoir encore plusieurs années à son terme.

Le dossier de crédit, les revenus, les dettes, la valeur de la propriété, le financement actuel et le projet à moyen terme doivent donc être analysés ensemble.

C’est particulièrement pertinent pour les travailleurs autonomes et les investisseurs immobiliers, dont la présentation du dossier peut nécessiter une analyse différente de celle d’un salarié ayant un revenu simple à documenter.

Quels frais faut-il prévoir lors d’un refinancement?

Il faut établir le coût complet de la transaction avant de comparer les économies potentielles.

Selon le dossier et le type de transaction, certains frais peuvent notamment entrer dans le calcul :

• pénalité de remboursement anticipé;
• frais liés à la quittance ou à la radiation de l’hypothèque;
• frais professionnels, notamment ceux liés au notaire lorsque requis;
• frais d’évaluation lorsque le prêteur en exige une;
• certains frais administratifs;
• frais ou rémunération du courtier, lorsqu’applicables.

Les frais de quittance et les honoraires professionnels peuvent varier selon la situation et les modalités applicables. (canada.ca (canada.ca))

Il faut également comprendre qui paie quoi et à quel moment.

Au Québec, l’AMF prévoit notamment que le courtier hypothécaire doit expliquer à son client son mode de rémunération et divulguer par écrit les renseignements pertinents concernant sa rétribution. (lautorite.qc.ca (lautorite.qc.ca))

Comment déterminer si le refinancement est réellement avantageux?

Il faut calculer le coût du refinancement sur une période réaliste, plutôt que de regarder uniquement le paiement mensuel.

Une méthode simple consiste à établir trois scénarios :

Scénario 1 — Conserver l’hypothèque actuelle

Quel sera le coût prévu jusqu’au renouvellement ou jusqu’à la fin de l’horizon que vous envisagez?

Scénario 2 — Refinancer maintenant

Quel montant supplémentaire pouvez-vous obtenir? Quels seront les frais? Quel sera le nouveau paiement? Quel sera le coût des intérêts?

Scénario 3 — Attendre

Si votre objectif n’est pas urgent, qu’arrive-t-il si vous attendez votre renouvellement plutôt que de briser votre terme maintenant?

Cette troisième possibilité est parfois oubliée.

Un refinancement n’a pas toujours besoin d’être fait immédiatement. Dans certains dossiers, le moment choisi peut avoir autant d’importance que le produit sélectionné.

Les erreurs que je recommande d’éviter

Voici quelques réflexes qui peuvent compliquer inutilement un refinancement.

Se concentrer uniquement sur le taux

Un taux inférieur ne signifie pas automatiquement que le refinancement est avantageux. Une pénalité importante ou une prolongation substantielle de l’amortissement peut changer le résultat.

Emprunter le maximum simplement parce qu’il est accessible

La capacité d’emprunt n’est pas un objectif financier en soi. Le montant devrait correspondre à un besoin et à une stratégie de remboursement réaliste.

Ignorer l’amortissement

Réduire un paiement en étalant une dette sur une période beaucoup plus longue peut augmenter le coût total des intérêts.

Ne pas vérifier la pénalité réelle

Une estimation approximative ne remplace pas le montant fourni par le prêteur.

Confondre valeur nette et argent disponible

Avoir une importante valeur nette dans sa propriété ne signifie pas nécessairement qu’on peut retirer cette somme intégralement.

Qu’est-ce qu’un courtier hypothécaire analyse avant de proposer une solution?

Un bon scénario de refinancement devrait partir de votre objectif et de votre situation, et non d’un produit déterminé à l’avance.

Dans une analyse, il peut être pertinent de regarder :

1. votre objectif de financement;
2. le solde et les modalités de l’hypothèque actuelle;
3. la pénalité éventuelle;
4. la valeur actuelle de la propriété;
5. vos revenus et leur stabilité;
6. vos autres dettes et obligations;
7. votre dossier de crédit;
8. le montant dont vous avez réellement besoin;
9. votre horizon de détention de la propriété;
10. les conséquences du nouveau financement sur votre budget et votre endettement.

L’AMF indique d’ailleurs qu’un courtier hypothécaire doit comprendre les besoins du client et lui expliquer en quoi le prêt proposé répond à ceux-ci, notamment en ce qui concerne les caractéristiques, les frais et les éventuelles pénalités. (lautorite.qc.ca (lautorite.qc.ca))

Et si vous êtes à Montréal, Laval, sur la Rive-Nord, dans les Laurentides ou sur la Rive-Sud?

Les principes du refinancement restent les mêmes, mais chaque dossier demeure particulier.

Que vous soyez premier acheteur devenu propriétaire, propriétaire établi, investisseur immobilier ou travailleur autonome, votre stratégie peut évoluer au fil du temps. Une discussion avec un courtier permet notamment de mettre en relation votre objectif actuel avec les caractéristiques de votre financement existant.

Alexandra Sénéchal accompagne des clients dans plusieurs secteurs de la grande région de Montréal, notamment à Montréal, Laval, sur la Rive-Nord, dans les Laurentides et sur la Rive-Sud.

L’objectif n’est pas simplement de trouver un nouveau financement, mais de déterminer si le changement répond réellement à votre situation.

Questions fréquentes

Est-ce que le refinancement hypothécaire est toujours une bonne idée?

Non. Un refinancement peut être pertinent dans certaines situations, mais les pénalités, les frais, le nouveau taux, l’amortissement et votre objectif doivent être considérés ensemble.

Puis-je utiliser un refinancement pour consolider mes dettes?

Oui, selon votre admissibilité et les modalités du financement. Il faut toutefois comparer le coût total de la nouvelle dette et éviter de simplement prolonger sur plusieurs années une dette qui aurait pu être remboursée plus rapidement.

Comment savoir combien d’équité j’ai dans ma maison?

L’équité correspond généralement à la valeur de la propriété moins les dettes qui y sont associées. Une évaluation de la propriété et le solde de vos financements permettent d’obtenir une meilleure estimation. (canada.ca (canada.ca))

Est-ce que je dois payer une pénalité si je refinance avant la fin de mon terme?

Vous pourriez devoir en payer une. Le montant dépend notamment de votre contrat, du type d’hypothèque, du solde et du temps restant au terme. Votre prêteur peut confirmer le montant applicable à votre situation. (canada.ca (canada.ca))

Une marge de crédit hypothécaire est-elle la même chose qu’un refinancement?

Non. Une marge de crédit hypothécaire fonctionne comme une réserve de crédit adossée à la propriété, tandis qu’un refinancement peut modifier ou remplacer la structure de votre financement hypothécaire. Les coûts, les modalités et les risques sont différents. (canada.ca (canada.ca))

Est-ce qu’un paiement hypothécaire plus bas signifie que je vais économiser de l’argent?

Pas nécessairement. Un paiement inférieur peut notamment découler d’un amortissement plus long. Il faut comparer le coût total des intérêts et les frais associés au nouveau financement.

Comment vérifier qu’un courtier hypothécaire est autorisé au Québec?

Vous pouvez vérifier son autorisation dans le Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer de l’Autorité des marchés financiers. L’AMF recommande au public de vérifier que l’entreprise et la personne avec qui il fait affaire sont autorisées à agir comme courtiers hypothécaires. (lautorite.qc.ca (lautorite.qc.ca))

Vous envisagez un refinancement?

Un refinancement hypothécaire devrait être analysé en fonction de votre situation personnelle, de votre objectif et du coût réel de la stratégie choisie.

Si vous souhaitez comprendre les possibilités qui s’offrent à vous, Alexandra Sénéchal, courtière hypothécaire, peut vous aider à comparer les scénarios applicables à votre dossier et à déterminer les éléments à vérifier avant de prendre une décision.