# Pourquoi une évaluation immobilière est-elle importante lors d’un refinancement hypothécaire?
Vous pensez pouvoir refinancer votre maison parce qu’elle vaut aujourd’hui beaucoup plus cher qu’au moment de votre achat? Avant de calculer combien vous pourriez retirer, il faut savoir quelle valeur le prêteur retiendra — et comprendre pourquoi cette évaluation peut changer complètement votre scénario de refinancement.
À quoi sert réellement l’évaluation dans un refinancement?
Lors d’un refinancement hypothécaire, le prêteur doit déterminer la valeur actuelle de la propriété qui sert de sûreté au financement.
Cette valeur peut avoir une incidence directe sur votre capacité d’emprunt. Elle permet notamment d’établir la valeur nette de votre propriété et de calculer le ratio prêt-valeur, c’est-à-dire la proportion que représente le financement par rapport à la valeur de l’immeuble.
Par exemple, si votre propriété vaut 600 000 $ et que votre solde hypothécaire est de 350 000 $, votre valeur nette brute est de 250 000 $. Cela ne signifie toutefois pas que vous pouvez automatiquement emprunter la totalité de cette somme. Le montant accessible dépend du type de financement, des critères du prêteur et de votre situation financière.
Est-ce que l’évaluation municipale détermine la valeur de ma maison?
Non. L’évaluation foncière municipale et l’évaluation utilisée dans le cadre d’un financement ne répondent pas nécessairement au même objectif.
Au Québec, le rôle d’évaluation foncière sert notamment à établir la valeur des immeubles pour les fins municipales. Cette valeur peut être différente de la valeur marchande actuelle de votre propriété.
Pour un refinancement, le prêteur peut donc demander une méthode d’évaluation qui lui permet de déterminer la valeur qu’il retiendra dans son analyse.
Pourquoi cette distinction est-elle importante?
Parce qu’une propriété affichant une valeur municipale de 450 000 $ ne vaut pas nécessairement 450 000 $ sur le marché aujourd’hui.
À l’inverse, une hausse importante des prix dans votre secteur ne signifie pas automatiquement que votre propriété sera évaluée au montant que vous avez en tête.
L’objectif est d’utiliser une valeur pertinente pour l’analyse du financement.
Qui demande l’évaluation lors d’un refinancement?
C’est généralement le prêteur qui détermine si une évaluation est nécessaire et quelle méthode d’évaluation sera acceptée.
Selon le dossier, le prêteur peut avoir recours à une évaluation complète, à une évaluation automatisée ou à une autre méthode de validation de la valeur de la propriété.
C’est notamment pour cette raison qu’il est utile de vérifier les exigences du prêteur avant de baser votre projet de refinancement sur une valeur estimée.
Quels éléments peuvent influencer la valeur de ma propriété?
L’évaluation peut tenir compte de plusieurs caractéristiques de l’immeuble et de son environnement, notamment :
- la superficie de la propriété;
- la superficie du terrain;
- l’état général de l’immeuble;
- l’âge et l’entretien des principales composantes;
- les rénovations réalisées;
- la configuration des pièces;
- les caractéristiques particulières de la propriété;
- l’emplacement;
- les propriétés comparables vendues récemment;
- les conditions du marché immobilier local.
L’évaluation ne repose donc pas uniquement sur le prix payé lors de votre achat ou sur le montant que vous aimeriez obtenir en refinancement.
Est-ce que mes rénovations augmentent la valeur de ma maison?
Elles peuvent contribuer à la valeur de la propriété, mais il ne faut pas présumer que chaque dollar investi sera ajouté à la valeur de l’immeuble.
Une cuisine rénovée, une salle de bain modernisée, une toiture remplacée ou certains travaux importants peuvent améliorer l’état et l’attrait de la propriété.
Cependant, leur incidence sur la valeur dépend notamment de la nature des travaux, de leur qualité, du marché local et des caractéristiques des propriétés comparables.
Si vous avez effectué des rénovations importantes, conservez vos factures, permis, plans et autres documents pertinents. Ils peuvent être utiles dans le cadre de l’analyse de votre propriété.
Que se passe-t-il si l’évaluation est plus basse que prévu?
C’est l’un des scénarios à considérer avant de planifier un refinancement.
Si la valeur retenue par le prêteur est inférieure à votre estimation, le montant que vous pouvez obtenir peut être plus limité que prévu.
Prenons un exemple simple.
Vous estimez que votre maison vaut 650 000 $, mais l’évaluation retenue par le prêteur établit sa valeur à 575 000 $. Même si votre solde hypothécaire est relativement faible, la capacité d’emprunt sera analysée à partir de la valeur retenue dans le dossier.
Dans cette situation, il peut être nécessaire de revoir le montant demandé, la structure du financement ou l’objectif du refinancement.
Et si l’évaluation est plus élevée que prévu?
Une valeur plus élevée peut augmenter la valeur nette calculée sur la propriété et offrir davantage de possibilités de financement.
Mais une évaluation élevée ne signifie pas automatiquement que le refinancement sera accepté.
Le prêteur analysera également votre revenu, vos dettes, votre crédit, votre capacité à supporter les paiements et ses propres critères d’admissibilité.
Autrement dit, la valeur de votre maison n’est qu’une partie du portrait.
Combien puis-je emprunter grâce à la valeur nette de ma maison?
Il n’existe pas un montant universel applicable à toutes les propriétés et à tous les emprunteurs.
De façon générale, les institutions financières tiennent compte de la valeur de la propriété, du financement déjà en place et du type de produit utilisé pour déterminer le montant qui peut être emprunté.
Par exemple, certains produits permettent d’emprunter sur la valeur nette de la propriété jusqu’à certaines limites établies par les règles applicables et les critères du prêteur.
Votre situation financière demeure également importante.
C’est pourquoi deux propriétaires ayant une maison de même valeur peuvent obtenir des scénarios de financement différents.
Pourquoi une évaluation peut-elle changer ma stratégie de refinancement?
Parce que votre projet peut être basé sur une valeur de propriété différente de celle finalement retenue par le prêteur.
Supposons que vous souhaitez refinancer pour :
- consolider des dettes;
- financer des rénovations;
- investir dans une autre propriété;
- utiliser une partie de votre valeur nette;
- réorganiser votre financement.
Le montant disponible peut influencer la façon de structurer le dossier.
C’est ici qu’une analyse complète devient importante. La question n’est pas seulement : « Combien vaut ma maison? »
Elle peut plutôt commencer par : « Quelle valeur sera retenue par le prêteur et quelles options de financement correspondent à ma situation? »
Que dois-je faire avant la visite de l’évaluateur?
Il n’est pas nécessaire de transformer votre maison en maison modèle.
Par contre, quelques préparatifs peuvent faciliter la présentation de la propriété :
- effectuer les petites réparations évidentes;
- ranger les pièces afin qu’elles soient facilement accessibles;
- nettoyer et dégager les espaces;
- préparer la liste des rénovations importantes;
- conserver les factures et documents liés aux travaux;
- avoir les informations pertinentes sur la propriété à portée de main;
- entretenir l’extérieur lorsque la saison le permet.
L’objectif n’est pas de créer artificiellement une valeur plus élevée. Il s’agit plutôt de permettre une analyse claire de l’état et des caractéristiques de la propriété.
Une évaluation élevée signifie-t-elle que je devrais refinancer?
Pas nécessairement.
Une propriété qui a pris de la valeur peut créer de nouvelles possibilités, mais le refinancement doit être analysé en fonction de son objectif et de son coût.
Par exemple, si vous souhaitez consolider des dettes, il faut regarder l’ensemble de votre situation plutôt que de considérer uniquement la valeur disponible dans la propriété.
De même, si vous envisagez d’utiliser votre valeur nette pour acheter une autre propriété, il faut tenir compte des nouvelles obligations financières que cela entraînerait.
La bonne question n’est donc pas seulement : « Combien puis-je sortir de ma maison? »
Elle peut plutôt être : « Quel montant serait raisonnable pour mon projet et quelle structure de financement répond à mes besoins? »
Que se passe-t-il après l’évaluation?
Une fois la valeur de la propriété établie, le prêteur poursuit son analyse du dossier.
Si le financement est accepté et qu’une nouvelle hypothèque doit être inscrite sur la propriété, un notaire intervient au Québec pour préparer l’acte hypothécaire.
Lorsqu’un changement de prêteur implique de mettre fin à une hypothèque existante, certaines démarches peuvent également être nécessaires pour radier cette hypothèque et inscrire le nouveau financement au Registre foncier.
Le notaire joue donc un rôle juridique important dans la réalisation du refinancement.
Ce que je vérifie avant de baser un refinancement sur la valeur de votre propriété
Avant de vous présenter une stratégie de refinancement, je regarde notamment :
- la valeur actuelle estimée de la propriété;
- le solde de votre hypothèque;
- les autres dettes liées à la propriété, s’il y en a;
- votre revenu et votre capacité d’emprunt;
- votre dossier de crédit;
- l’objectif précis du refinancement;
- les critères des prêteurs susceptibles de convenir à votre situation.
L’objectif est de ne pas baser votre projet uniquement sur une estimation approximative de la valeur de votre maison.
Une stratégie de refinancement doit tenir compte à la fois de la propriété, de votre situation financière et du projet que vous souhaitez réaliser.
Et si vous êtes à Montréal, Laval, sur la Rive-Nord, dans les Laurentides ou sur la Rive-Sud?
La valeur d’une propriété dépend notamment de son emplacement et des caractéristiques du marché immobilier local.
Une maison à Laval, un condo à Montréal, une propriété dans les Laurentides ou une résidence sur la Rive-Sud peuvent présenter des caractéristiques et des propriétés comparables très différentes.
Si vous envisagez un refinancement, il peut donc être pertinent de faire analyser votre situation avant de déterminer combien vous pourriez emprunter.
FAQ sur l’évaluation immobilière et le refinancement
Est-ce qu’une évaluation est toujours obligatoire pour refinancer une maison?
Non. Le prêteur détermine les méthodes qu’il accepte pour établir ou valider la valeur de la propriété. Une évaluation complète peut être demandée dans certains dossiers, mais ce n’est pas nécessairement la seule méthode utilisée.
Qui choisit l’évaluateur immobilier?
Le prêteur détermine généralement les exigences applicables à l’évaluation et peut mandater ou approuver l’évaluateur.
Est-ce que l’évaluation municipale est suffisante pour un refinancement?
Pas nécessairement. L’évaluation foncière municipale sert principalement à des fins municipales et peut différer de la valeur marchande actuelle utilisée dans l’analyse d’un financement.
Que se passe-t-il si ma maison est évaluée moins cher que prévu?
Le montant de financement accessible peut être réduit. Il peut alors être nécessaire d’ajuster le montant demandé ou de revoir la stratégie de financement.
Est-ce que mes rénovations seront prises en compte?
Elles peuvent l’être. Il est utile de conserver les factures, permis et autres documents permettant de démontrer les travaux réalisés.
Une propriété qui vaut plus cher me permet-elle automatiquement d’emprunter davantage?
Non. La valeur de la propriété est un élément de l’analyse, mais le prêteur tient également compte de votre situation financière, de votre capacité d’emprunt et de ses critères.
Quel est le rôle du notaire lors d’un refinancement?
Au Québec, le notaire intervient notamment pour préparer et recevoir l’acte hypothécaire lorsque le financement doit être officialisé par une hypothèque immobilière. Il peut également s’occuper des démarches liées à la radiation d’une hypothèque existante lorsque cela est requis.
Vous envisagez un refinancement?
Avant de vous fier à une estimation de la valeur de votre propriété, faites analyser l’ensemble de votre situation. Je peux vous aider à comprendre les options disponibles et à déterminer quels éléments pourraient influencer votre scénario de financement.
Alexandra Sénéchal, courtier hypothécaire