# Quels documents préparer pour consolider ses dettes avec sa propriété?
Vous envisagez de consolider vos dettes en utilisant la valeur nette de votre propriété? Avant même de comparer les solutions de financement, préparer les bons documents peut aider à dresser un portrait clair de votre situation et à déterminer quelles options pourraient être envisageables.
Pourquoi préparer ses documents avant de demander un refinancement?
La première étape n’est pas nécessairement de chercher un prêteur. C’est de comprendre précisément votre situation financière.
Pour analyser un projet de consolidation de dettes, il faut notamment regarder vos revenus, vos dettes actuelles, votre financement hypothécaire et la valeur de votre propriété. Les documents permettent de vérifier ces informations plutôt que de travailler uniquement à partir d’estimations.
Un dossier bien préparé peut aussi faciliter les échanges avec votre courtier hypothécaire. Celui-ci peut ainsi mieux comprendre votre situation, repérer rapidement les éléments qui demandent des explications et déterminer quelles solutions méritent d’être analysées.
Il faut toutefois garder une distinction importante en tête : la préparation du dossier ne signifie pas que le financement sera automatiquement accepté. L’approbation, les conditions et la tarification dépendent notamment du prêteur et de l’analyse complète du dossier.
Quels documents faut-il préparer pour une consolidation de dettes?
La liste exacte varie selon votre situation, le prêteur et le type de financement envisagé. Toutefois, plusieurs catégories de documents reviennent fréquemment.
1. Vos pièces d’identité
Le prêteur doit pouvoir confirmer votre identité.
Prévoyez notamment :
- une pièce d’identité avec photo émise par un gouvernement;
- une deuxième pièce d’identité si elle est demandée;
- votre adresse actuelle;
- votre numéro de téléphone;
- votre adresse courriel.
Si votre nom a changé récemment, par exemple à la suite d'un mariage ou d'un divorce, prévoyez également le document officiel permettant de confirmer ce changement.
2. Vos preuves de revenus
Votre capacité à supporter le financement envisagé fait partie de l’analyse.
Les documents nécessaires peuvent varier selon votre situation professionnelle.
Si vous êtes salarié, on pourrait notamment vous demander des fiches de paie récentes, une preuve d’emploi ou d’autres documents permettant de confirmer votre revenu.
Si vous êtes travailleur autonome ou propriétaire d’entreprise, l’analyse peut nécessiter davantage de documentation, notamment des déclarations de revenus, des avis de cotisation et, selon le dossier, des documents financiers liés à l’entreprise.
Si vous recevez des revenus de retraite, de pension ou de placement, prévoyez les relevés ou documents permettant d’en confirmer la nature et le montant.
Si vous avez plusieurs sources de revenus, préparez les documents correspondants à chacune d’elles. Un portrait incomplet peut rendre l’analyse plus difficile.
Quels documents faut-il fournir sur mes dettes?
C’est une partie particulièrement importante lorsqu’on parle de consolidation.
Le but est généralement de remplacer plusieurs obligations financières par une structure de financement différente. Il faut donc connaître précisément les dettes qui pourraient être visées.
Rassemblez les relevés récents de :
- vos cartes de crédit;
- vos marges de crédit personnelles;
- vos prêts personnels;
- votre prêt automobile, s’il y a lieu;
- toute autre dette que vous souhaitez considérer dans votre projet.
Pour chaque dette, les informations pertinentes peuvent notamment comprendre :
- le solde;
- la limite de crédit, lorsqu’il s’agit d’une marge ou d’une carte;
- le paiement requis;
- le taux d’intérêt;
- le numéro du compte, lorsque nécessaire pour effectuer le remboursement.
Pourquoi ne faut-il pas oublier une petite dette?
Parce qu’une dette ne disparaît pas de l’analyse simplement parce que son solde est peu élevé.
Le portrait global de vos obligations financières peut avoir une incidence sur l’analyse de votre capacité d’emprunt. Il vaut donc mieux déclarer l’ensemble de vos engagements dès le départ.
Quels documents dois-je fournir sur ma propriété?
Puisque le projet repose sur la valeur nette de votre propriété, les renseignements concernant l’immeuble sont essentiels.
Vous pouvez notamment préparer :
- votre relevé hypothécaire récent;
- vos relevés de marge de crédit hypothécaire, s’il y a lieu;
- les documents relatifs à une deuxième hypothèque, s’il y en a une;
- vos relevés de taxes municipales et scolaires;
- votre preuve d’assurance habitation;
- les documents pertinents concernant des rénovations importantes.
Que faut-il vérifier sur mon relevé hypothécaire?
Votre relevé hypothécaire permet notamment de connaître le solde de votre financement actuel et certaines conditions importantes de votre prêt.
Avant un refinancement, il est particulièrement utile de connaître les modalités applicables à votre financement actuel, notamment lorsqu’une pénalité ou certains frais pourraient s’appliquer.
C’est une information importante, puisque le coût nécessaire pour modifier ou remplacer un financement doit être considéré dans l’analyse globale de la stratégie.
Comment la valeur de ma maison entre-t-elle dans le calcul?
La valeur de la propriété joue un rôle important parce que la valeur nette correspond essentiellement à la valeur de l’immeuble moins les sommes dues sur celui-ci.
Par exemple, imaginons une propriété dont la valeur retenue pour l’analyse est de 600 000 $ et un solde hypothécaire de 350 000 $. La valeur nette brute serait de 250 000 $.
Cela ne signifie toutefois pas que 250 000 $ peuvent automatiquement être retirés de la propriété.
Le montant accessible dépend notamment du produit de financement, des règles applicables, des critères du prêteur et de votre situation financière.
Une évaluation ou une autre méthode de validation de la valeur peut également être demandée selon le dossier.
Est-ce que l’évaluation municipale suffit pour une consolidation?
Pas nécessairement.
L’évaluation foncière municipale et la valeur utilisée pour une analyse de financement ne poursuivent pas exactement le même objectif. La valeur municipale constitue notamment une référence utilisée dans le contexte de l’évaluation foncière au Québec.
Pour un financement, le prêteur peut utiliser une autre méthode afin d’établir ou de valider la valeur actuelle de la propriété.
C’est pourquoi il vaut mieux ne pas calculer votre capacité de refinancement uniquement à partir du montant inscrit sur votre compte de taxes.
Que faire si ma situation financière comporte des éléments particuliers?
Il vaut mieux les signaler dès le départ plutôt que d’attendre qu’une question survienne pendant l’analyse.
Certains éléments peuvent nécessiter des documents ou des explications supplémentaires, par exemple :
- une variation importante de revenus;
- un changement récent d’emploi;
- un congé parental;
- un dépôt important dans un compte bancaire;
- des retards de paiement;
- un historique de crédit comportant certains événements;
- une propriété détenue avec une autre personne;
- des revenus provenant de plusieurs sources;
- une situation particulière liée à une entreprise.
Ces situations ne signifient pas automatiquement qu’un financement est impossible. Elles peuvent simplement faire en sorte que le prêteur demande davantage de renseignements pour comprendre le dossier.
Travailleur autonome : quels documents préparer?
Les travailleurs autonomes peuvent avoir à fournir une documentation différente de celle d’un salarié.
Selon le dossier, il peut être pertinent d’avoir sous la main :
- les déclarations de revenus des dernières années;
- les avis de cotisation;
- les documents financiers de l’entreprise lorsque requis;
- les preuves de revenus;
- les documents permettant d’expliquer certaines variations importantes.
L’objectif est de permettre au prêteur de comprendre comment vos revenus sont générés et quelle documentation peut être utilisée pour l’analyse.
Il est donc préférable de ne pas attendre qu’un document soit demandé pour commencer à le chercher.
Pourquoi les relevés de dettes sont-ils si importants?
Parce que la consolidation ne consiste pas simplement à obtenir un nouveau montant hypothécaire.
Il faut comparer la situation actuelle avec celle qui résulterait du nouveau financement.
Supposons que vous avez plusieurs paiements mensuels : une carte de crédit, un prêt personnel et une marge de crédit. Une stratégie de consolidation pourrait modifier la structure de vos paiements, mais il faut également considérer les coûts associés au nouveau financement, les modalités applicables et la durée de remboursement.
C’est là qu’une analyse personnalisée devient importante.
Deux propriétaires ayant le même montant de dettes peuvent avoir des situations très différentes selon leurs revenus, leur crédit, leur propriété, leur hypothèque actuelle et leur objectif.
Quels frais faut-il vérifier avant de consolider ses dettes?
Avant de choisir une solution, il faut regarder au-delà du paiement mensuel.
Selon le scénario envisagé, certains coûts peuvent entrer dans l’analyse, notamment :
- une pénalité liée au remboursement ou au remplacement du financement actuel;
- des frais d’évaluation, lorsqu’une évaluation est requise;
- certains frais juridiques ou notariaux;
- des frais administratifs pouvant s’appliquer;
- les coûts associés au nouveau produit de financement.
Le coût total et les modalités doivent donc être comparés avec les avantages recherchés.
Un paiement mensuel moins élevé ne permet pas, à lui seul, de déterminer si une stratégie de consolidation correspond à votre situation.
Comment préparer un dossier de consolidation sans rien oublier?
Une façon simple de procéder consiste à créer quatre dossiers :
Identité
- pièces d’identité;
- coordonnées;
- documents liés à un changement de nom, s’il y a lieu.
Revenus
- fiches de paie;
- preuves d’emploi;
- avis de cotisation;
- déclarations de revenus;
- documents d’entreprise ou de retraite, selon votre situation.
Dettes
- cartes de crédit;
- marges de crédit;
- prêts personnels;
- prêt automobile;
- autres obligations financières.
Propriété
- relevé hypothécaire;
- taxes municipales et scolaires;
- marge hypothécaire ou autre financement lié à la propriété;
- assurance habitation;
- documents concernant les rénovations importantes.
Cette organisation permet de retrouver rapidement les documents lorsqu’un prêteur en demande une copie.
Qu’est-ce que j’analyse avant de vous parler d’une stratégie de consolidation?
Comme courtier hypothécaire, je ne regarde pas uniquement le montant de dette que vous souhaitez regrouper.
Je cherche d’abord à comprendre le portrait complet :
- combien vous devez actuellement;
- quels sont les taux et paiements associés à vos dettes;
- quel est votre financement hypothécaire actuel;
- quelle est la valeur de votre propriété;
- quels sont vos revenus;
- quel est votre objectif;
- quels coûts pourraient découler d’un changement de financement;
- quelles options sont compatibles avec votre situation.
La question n’est donc pas simplement : « Combien puis-je emprunter? »
Elle peut plutôt être : « Quelle structure de financement répond à mon objectif tout en tenant compte des coûts et des contraintes de mon dossier? »
Et si vous êtes à Laval ou ailleurs au Québec?
Les principes de base demeurent les mêmes, mais chaque dossier doit être analysé individuellement.
Que vous soyez propriétaire à Laval, à Montréal, sur la Rive-Nord, dans les Laurentides ou sur la Rive-Sud, les documents requis peuvent varier selon votre situation et le prêteur envisagé.
Pour un travailleur autonome, un investisseur, un premier acheteur devenu propriétaire ou un ménage qui souhaite simplement réorganiser ses dettes, la préparation du dossier peut également être différente.
L’important est d’avoir un portrait financier suffisamment complet pour permettre une analyse réaliste.
Ce qu’il faut retenir avant de demander une consolidation de dettes
Préparer vos documents à l’avance ne garantit pas l’obtention d’un financement, mais cela peut rendre l’analyse beaucoup plus efficace.
Avant votre rencontre avec un courtier hypothécaire, essayez surtout d’avoir une vue d’ensemble de votre situation : revenus, dettes, hypothèque actuelle, propriété et objectif recherché.
Et surtout, n’attendez pas d’avoir un dossier « parfait » avant d’en discuter. Si certains éléments sont inhabituels, mieux vaut les expliquer dès le départ afin que la stratégie soit étudiée avec toutes les informations pertinentes.
Vous envisagez de consolider vos dettes?
Une consolidation de dettes à partir de la valeur de votre propriété mérite d’être analysée dans son ensemble : financement actuel, valeur de la propriété, dettes, revenus, frais et objectif personnel.
Alexandra Sénéchal, courtière hypothécaire au Québec, peut vous aider à comprendre les différentes possibilités et à déterminer quels documents préparer pour amorcer l’analyse de votre dossier.
Questions fréquentes
Dois-je avoir tous mes documents avant de rencontrer un courtier hypothécaire?
Non. Il est toutefois utile d’en avoir plusieurs sous la main afin de permettre une première analyse plus complète. La liste exacte pourra être précisée selon votre situation et le prêteur envisagé.
Quels relevés de dettes dois-je préparer?
Préparez les relevés récents de vos cartes de crédit, marges de crédit, prêts personnels, prêt automobile et autres obligations financières pertinentes. Les soldes, paiements et limites de crédit peuvent notamment être nécessaires à l’analyse.
Quels documents sont nécessaires si je suis travailleur autonome?
Les exigences varient selon le dossier. Elles peuvent notamment comprendre des déclarations de revenus, des avis de cotisation et des documents financiers liés à l’entreprise lorsque requis.
Est-ce que l’évaluation municipale détermine combien je peux emprunter?
Non, pas nécessairement. Le prêteur peut utiliser une autre méthode pour établir ou valider la valeur de la propriété dans le cadre de son analyse.
Une consolidation de dettes est-elle automatiquement avantageuse si elle réduit mes paiements mensuels?
Pas nécessairement. Il faut également considérer le coût total du financement, les frais, les modalités, la durée de remboursement et l’objectif recherché.
Que dois-je faire si j’ai eu des problèmes de crédit?
Parlez-en dès le départ à votre courtier et préparez les documents permettant d’expliquer la situation. Un historique de crédit particulier doit être analysé dans son contexte plutôt que simplement ignoré.
Les documents demandés sont-ils les mêmes chez tous les prêteurs?
Non. Les documents requis peuvent varier selon le prêteur, le profil de l’emprunteur, le produit de financement et les caractéristiques du dossier.
Alexandra Sénéchal Courtière hypothécaire Montréal · Laval · Rive-Nord · Laurentides · Rive-Sud