Lorsqu’on demande un prêt hypothécaire, le prêteur ne regarde pas seulement le montant de la mise de fonds ou le prix de la propriété. Il évalue aussi la capacité de l’emprunteur à assumer ses paiements, y compris si ses revenus ou ses dépenses changent. Pour structurer cette analyse, les prêteurs utilisent notamment deux ratios : le ratio d’amortissement brut de la dette, souvent appelé ABD, et le ratio d’amortissement total de la dette, ou ATD.
Ces ratios aident à situer le poids des frais de logement et des autres dettes par rapport au revenu. Ils sont importants, mais ne déterminent pas à eux seuls si un prêt sera accordé. Chaque dossier est évalué en fonction de plusieurs éléments, comme le crédit, la stabilité des revenus, la mise de fonds, le type de propriété et les politiques du prêteur.
Qu’est-ce qu’un ratio d’endettement hypothécaire?
Un ratio d’endettement exprime certaines dépenses sous forme de pourcentage du revenu brut, c’est-à-dire du revenu avant les retenues d’impôt et autres déductions à la paie.
En prêt hypothécaire, les deux ratios couramment examinés sont :
- L’ABD (amortissement brut de la dette) : il compare les frais de logement associés à la propriété au revenu brut.
- L’ATD (amortissement total de la dette) : il compare les frais de logement et les autres obligations financières au revenu brut.
En termes simples, l’ABD donne une idée de la place que prendrait le logement dans le budget; l’ATD élargit le calcul aux dettes déjà en cours. Les prêteurs s’en servent pour évaluer la capacité de paiement, mais ils peuvent aussi tenir compte d’autres facteurs et appliquer leurs propres critères.
Le ratio ABD : les frais liés au logement se calcule généralement ainsi :
ABD = frais de logement mensuels pris en compte ÷ revenu mensuel brut × 100
Les frais de logement pris en compte peuvent comprendre :
- le paiement hypothécaire estimé;
- les taxes municipales et scolaires;
- les frais de chauffage estimés;
- une partie des frais de copropriété, s’il y a lieu.
La composition précise du calcul peut varier selon le prêteur et les caractéristiques du dossier. Par exemple, un logement en copropriété entraîne des frais mensuels qui doivent être considérés dans l’analyse. Il est donc utile de ne pas se limiter au paiement hypothécaire lorsqu’on estime le coût réel d’une propriété.
Exemple de calcul de l’ABD
Supposons qu’un ménage ait un revenu brut mensuel de 8 000 $. Les frais de logement retenus pour l’analyse sont estimés à 2 800 $ par mois.
Le calcul serait : 2 800 $ ÷ 8 000 $ × 100 = 35 %
Dans cet exemple, le ratio ABD est de 35 %. Ce résultat illustre seulement la méthode de calcul; il ne permet pas de conclure qu’un prêt sera accepté ou refusé.
Le ratio ATD : le logement et les autres dettes
Le ratio ATD tient compte des frais de logement utilisés dans le calcul de l’ABD, auxquels s’ajoutent les paiements liés à certaines autres dettes. Il se calcule généralement ainsi :
ATD = frais de logement mensuels + paiements mensuels des autres dettes ÷ revenu mensuel brut × 100
Les obligations considérées peuvent notamment inclure :
- les paiements d’un prêt automobile;
- les paiements minimums de cartes de crédit;
- les versements d’une marge de crédit ou d’un prêt personnel;
- les paiements d’un prêt étudiant;
- les obligations liées à une autre propriété;
- certaines pensions alimentaires, selon les circonstances et les politiques appliquées.
Le traitement exact des soldes et des paiements peut varier. Pour les cartes de crédit et les marges, par exemple, un prêteur peut utiliser une méthode de calcul déterminée par ses règles d’analyse plutôt que le montant que l’emprunteur prévoit rembourser chaque mois.
Exemple de calcul de l’ATD
Reprenons le ménage dont le revenu brut mensuel est de 8 000 $ et dont les frais de logement retenus sont de 2 800 $. Ajoutons 600 $ de paiements mensuels pour d’autres dettes.
Le calcul serait : (2 800 $ + 600 $) ÷ 8 000 $ × 100 = 42,5 %
L’ABD est de 35 % et l’ATD de 42,5 %. Les deux ratios donnent des informations différentes : la première porte sur le logement, tandis que le second inclut aussi certaines obligations financières.
En quoi un courtier hypothécaire peut-il aider?
Un courtier hypothécaire peut examiner les revenus, les dettes et les caractéristiques du projet afin d’expliquer comment les ratios pourraient être évalués. Il peut aussi présenter les options disponibles auprès des prêteurs avec lesquels il travaille, préciser les documents à préparer et aider à comparer les modalités pertinentes.
Le rôle du courtier est notamment de rendre les critères plus compréhensibles et de soutenir une décision éclairée. L’analyse ne garantit toutefois ni l’approbation d’un prêt ni un taux ou un résultat particulier. La décision de financement appartient au prêteur et dépend de l’ensemble du dossier et des règles en vigueur.
À titre de courtier hypothécaire au Québec affilié à l’Équipe Prospero et Multi-Prêts, je peux vous aider à examiner votre situation et à comprendre les facteurs qui peuvent entrer dans l’analyse de votre demande. Une analyse personnalisée permet de mieux comprendre les options disponibles, sans présumer du résultat.