Budget 2026 : hypothèques, triplex et quadruplex
Le budget fédéral 2026 présente plusieurs mesures qui pourraient influencer le financement immobilier au Canada, notamment pour les acheteurs de maisons, les propriétaires et les investisseurs immobiliers au Québec.
Parmi les annonces, on retrouve de nouvelles possibilités de financement pour la construction de triplex et de quadruplex, un élargissement proposé de certains amortissements hypothécaires de 30 ans et des initiatives visant à améliorer la transparence des conditions de financement.
Ces changements sont-ils déjà en vigueur ? Qui pourrait en bénéficier ? Et quelles conséquences pourraient-ils avoir sur votre prochain projet immobilier ?
Voici les principales mesures à connaître pour les propriétés résidentielles de 1 à 4 logements.
1. Triplex et quadruplex : de nouvelles possibilités de financement en 2027
L'une des annonces importantes du budget concerne le financement de la construction de triplex et de quadruplex.
Selon les mesures présentées dans le budget fédéral 2026, de nouvelles règles de soumission à l'assurance hypothécaire devraient entrer en application le 1er février 2027 pour certains projets de construction de trois et quatre logements.
Ces dispositions prévoient notamment :
- Un financement assuré pouvant atteindre 90 % de la valeur estimée de la propriété une fois les travaux terminés.
- Aucun plafond maximal de valeur de propriété dans le cadre de ces nouvelles dispositions.
- Aucune obligation pour le propriétaire d'occuper personnellement l'un des logements.
- Une période d'amortissement pouvant atteindre 30 ans pour un immeuble admissible une fois achevé.
Ces nouvelles possibilités pourraient faciliter la réalisation de certains projets de construction résidentielle.
Source : Gouvernement du Canada, Budget fédéral 2026, chapitre 3, mesures relatives à l'assurance hypothécaire des petits immeubles résidentiels.
Exemple : construire un quadruplex de 2 millions de dollars
Prenons le cas d'un investisseur qui souhaite construire un quadruplex dont la valeur estimée, une fois les travaux terminés, serait de 2 millions de dollars.
Avec un financement pouvant atteindre 90 % de cette valeur, le montant maximal théorique du prêt assuré pourrait représenter 1,8 million de dollars.
Il est toutefois important de préciser qu'il s'agit d'une illustration du plafond de financement annoncé, et non d'une approbation hypothécaire ou d'une estimation de la mise de fonds réellement exigée.
Le prêteur et l'assureur devront notamment évaluer les coûts de construction, la valeur du projet, les revenus locatifs, la capacité de remboursement et les autres critères d'admissibilité.
À retenir : ces nouvelles règles pourraient offrir davantage de possibilités aux investisseurs qui souhaitent construire un triplex ou un quadruplex, y compris sans habiter personnellement l'immeuble.
2. Un amortissement de 30 ans pour davantage d'acheteurs
Le budget fédéral 2026 propose également d'élargir l'accès aux amortissements de 30 ans pour certains prêts hypothécaires conventionnels assurés de façon facultative.
Cette possibilité viserait les situations où au moins un emprunteur est un premier acheteur ou lorsque la propriété est nouvellement construite.
Pourquoi choisir un amortissement de 30 ans ?
Un amortissement de 30 ans permet généralement de réduire les versements hypothécaires mensuels comparativement à un amortissement de 25 ans, lorsque les autres conditions du prêt sont identiques.
Cette réduction peut offrir davantage de souplesse dans le budget mensuel d'un ménage.
Toutefois, un amortissement plus long entraîne généralement un coût total d'intérêts plus élevé.
Le choix de la période d'amortissement devrait donc tenir compte de la capacité financière, des objectifs et des besoins de chaque emprunteur.
Il faut également rappeler que les amortissements de 30 ans sont déjà accessibles dans certaines situations. La mesure annoncée vise à élargir les possibilités existantes.
Source : Gouvernement du Canada, Budget fédéral 2026, mesures relatives à l'assurance hypothécaire facultative et aux périodes d'amortissement.
3. Des options supplémentaires pour les propriétés de 1 à 1,5 million de dollars
Le gouvernement propose également de relever de 1 million à 1,5 million de dollars le prix maximal des propriétés admissibles à l'assurance hypothécaire facultative souscrite par les prêteurs.
Cette assurance peut notamment être utilisée dans certaines transactions où l'acheteur dispose d'une mise de fonds d'au moins 20 %.
Quel pourrait être l'avantage pour un acheteur ?
Prenons l'exemple d'une maison de 1,2 million de dollars avec une mise de fonds de 240 000 $.
Grâce à l'élargissement proposé, certains prêteurs pourraient éventuellement avoir accès à des solutions d'assurance hypothécaire supplémentaires pour ce type de financement.
Cela pourrait favoriser la concurrence entre les institutions financières et élargir les options offertes aux emprunteurs.
Les conditions de financement dépendront toutefois des politiques de chaque institution financière, du profil de l'emprunteur et des caractéristiques de la propriété.
À noter : cette mesure concerne l'assurance hypothécaire facultative souscrite par le prêteur. Elle ne doit pas être confondue avec les règles applicables aux prêts hypothécaires assurés lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %.
Source : Gouvernement du Canada, Budget fédéral 2026, mesures relatives à l'élargissement de l'assurance hypothécaire facultative.
4. Des taux hypothécaires plus faciles à comparer
Le budget fédéral propose que la Banque du Canada publie des données plus détaillées et plus récentes sur les taux des prêts hypothécaires assurés.
L'objectif annoncé est d'améliorer la transparence du marché et de faciliter la comparaison des offres de financement.
Cependant, le taux d'intérêt ne représente qu'une partie des conditions d'un prêt hypothécaire.
Avant de choisir un financement, il est également important d'examiner :
- Les pénalités de remboursement anticipé.
- Les privilèges de remboursement supplémentaires.
- Les possibilités de transfert de l'hypothèque.
- Les conditions de refinancement.
- Les restrictions pouvant s'appliquer pendant le terme.
Deux prêts affichant des taux similaires peuvent comporter des conditions contractuelles différentes.
Comparer les solutions hypothécaires dans leur ensemble permet donc de prendre une décision mieux adaptée à sa situation.
5. Des pénalités hypothécaires potentiellement plus transparentes
Le gouvernement fédéral prévoit consulter les intervenants du secteur afin d'améliorer la transparence des pénalités de remboursement anticipé sur les prêts hypothécaires assurés.
Ces pénalités peuvent notamment s'appliquer lorsqu'un propriétaire souhaite :
- Vendre sa propriété avant la fin du terme hypothécaire.
- Refinancer son hypothèque.
- Changer d'institution financière avant l'échéance.
- Effectuer des remboursements dépassant les privilèges prévus au contrat.
La consultation annoncée vise à rendre ces frais plus faciles à comprendre et à comparer.
Elle ne constitue toutefois pas une annonce d'abolition ou de plafonnement des pénalités hypothécaires.
Pour les propriétaires qui envisagent de vendre ou de refinancer leur propriété, il demeure important de vérifier les conditions de leur contrat avant de prendre une décision.
6. Une nouvelle méthode de vérification des revenus hypothécaires
Le budget fédéral propose le développement d'un service permettant à certains prêteurs et assureurs hypothécaires de vérifier les revenus déclarés par les emprunteurs auprès de l'Agence du revenu du Canada.
Le gouvernement prévoit un financement de 13 millions de dollars sur trois ans, à compter de 2027-2028, pour développer et tester cette initiative.
L'objectif est d'améliorer la fiabilité des renseignements utilisés lors de l'analyse des demandes hypothécaires.
Cette mesure pourrait éventuellement modifier certaines étapes du processus de vérification des revenus.
Les modalités précises du service et les conditions d'accès restent toutefois à déterminer.
7. Une meilleure protection de l'argent provenant de la vente d'une propriété
Le budget propose de faire passer le plafond général de l'assurance-dépôts fédérale de 100 000 $ à 250 000 $ par catégorie admissible et par institution membre de la Société d'assurance-dépôts du Canada.
Une protection temporaire supplémentaire est également envisagée pour certains dépôts importants, notamment les sommes provenant de la vente d'une propriété.
Cette mesure pourrait être pertinente pour les propriétaires qui vendent leur maison et conservent temporairement le produit de la vente avant de procéder à un nouvel achat.
Les modalités et les limites de cette protection particulière devront toutefois être précisées.
Il est également important de distinguer la protection fédérale de celle applicable aux dépôts détenus dans certaines institutions financières de compétence provinciale au Québec.
Quelles mesures sont les plus importantes pour les acheteurs et investisseurs québécois ?
Les conséquences potentielles du budget fédéral 2026 varieront selon le type de projet immobilier.
Pour l'achat d'une maison ou d'un condo
Les changements proposés concernant l'assurance hypothécaire facultative et les amortissements pourraient éventuellement offrir davantage de possibilités de financement à certains acheteurs.
L'admissibilité dépendra des règles applicables et des critères de chaque institution financière.
Pour l'achat d'un duplex, triplex ou quadruplex existant
Les règles habituelles de financement demeurent pertinentes.
Il ne faut pas présumer que les nouvelles dispositions annoncées pour la construction de triplex et quadruplex s'appliqueront automatiquement à l'achat d'immeubles existants.
Le financement dépendra notamment de l'occupation prévue, de la mise de fonds, des revenus locatifs et de la capacité financière de l'emprunteur.
Pour la construction d'un triplex ou d'un quadruplex
Les nouvelles règles prévues pour février 2027 pourraient représenter une occasion d'explorer des structures de financement différentes.
Une analyse préalable du projet demeure toutefois essentielle pour déterminer les conditions applicables et les exigences du prêteur.
Pour les propriétaires qui renouvellent ou refinancent
Les initiatives concernant la transparence des taux et des pénalités pourraient éventuellement faciliter la comparaison des solutions hypothécaires.
Les conditions contractuelles actuelles demeurent toutefois applicables tant qu'aucune modification pertinente n'est entrée en vigueur.
Pourquoi consulter un courtier hypothécaire avant de réaliser votre projet ?
Les règles de financement peuvent varier considérablement selon le type de propriété, le nombre de logements, l'occupation prévue, les revenus de l'emprunteur et les politiques des institutions financières.
Un courtier hypothécaire peut vous aider à comprendre les solutions disponibles, à comparer les conditions de financement et à évaluer les options adaptées à votre situation.
Cet accompagnement peut notamment être utile lorsqu'il s'agit d'un projet d'investissement immobilier ou de construction d'un triplex ou quadruplex.
Vous envisagez l'achat d'une propriété, la construction d'un petit immeuble à revenus ou le renouvellement de votre hypothèque ?
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Sources et références
1. Gouvernement du Canada — Budget fédéral 2026, chapitre 3
Mesures relatives à l'assurance hypothécaire, aux amortissements et au financement des propriétés résidentielles.
https://www.budget.canada.ca/2026/report-rapport/chap3-fr.html (budget.canada.ca)
2. Gouvernement du Canada — Budget fédéral 2026, annexe 4
Renseignements complémentaires sur les mesures fédérales annoncées.
https://www.budget.canada.ca/2026/report-rapport/anx4-fr.html (budget.canada.ca)
3. Gouvernement du Canada — Mise à jour économique du printemps 2026, chapitre 2
Contexte des initiatives fédérales concernant le financement de la construction résidentielle.
https://budget.canada.ca/update-miseajour/2026/report-rapport/chap2-fr.html (budget.canada.ca)
Note importante : Cet article présente les mesures annoncées dans le budget fédéral 2026 selon les renseignements disponibles au 9 novembre 2026. Certaines propositions nécessitent encore des modifications législatives, réglementaires ou administratives. Les conditions d'admissibilité et les dates d'application peuvent évoluer.